Igor пишет:
цитата: |
а Вы мошли бы привести количесвто квадратных метров занятых музеями жд по сравнению с бизнес-ценрами? |
|
Ну-с начнем с Бизнес-центров На включение в категорию бизнес-центров
класса «A» могут претендовать здания в центре города, построенные или капитально отремонтированные за последнее десятилетие. Согласно классификации эта категория делится еще на три подкласса «А1», «А2», «А3» (иногда практикуется деление на «А+», «А», «А-» или «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного, они скорее носят косметический характер.
Бизнес-центры класса «B» отличаются от «высшего разряда» отсутствием некоторых элементов престижности. Они могут терять в расположении, отсутствием некоторых элементов роскоши или эксклюзивности», но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии. По оценкам экспертов, множество офисных зданий класса «В» – это бизнес-центры класса «А» после 5–7 лет эксплуатации.
Бизнес-центры класса «С» – это, преимущественно, здания советского времени постройки (различные НИИ, институты и прочие), перепрофилированные под офисное использование. Они изначально имеют коридорную систему, высокие потолки, мощное энергоснабжение и даже центральное кондиционирование. Однако большинство этих систем морально и физически устарело. Зачастую отсутствуют удобные подъезды и парковки, ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Эти здания не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для производительной работы офисных служащих.
По состоянию на июль 2007 года уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» находится в диапазоне от $450 до $890/кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Арендные ставки на помещения класса «В» варьируются в диапазоне от $325 до $600/кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Уровень арендных ставок на офисные помещения в бизнес-центрах класса «С» варьируется в диапазоне от $170 до $356/кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС.
Рынок офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга продолжает достаточно активно развиваться.. По оценкам специалистов Praktis CB, общий
объем предложения по состоянию на июль 2007 года составил 1,5 млн кв. м. За I полугодие 2007 года объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах увеличился на 6,6 процентов. За I квартал 2007 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 65,6 тыс. кв. м общих офисных площадей в бизнес-центрах (GBA) или 45 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей (GLA). Во II квартале 2007 года наблюдалось некоторое снижение объемов ввода в сравнении с предыдущим периодом – объем ввода общих площадей в бизнес-центрах оценивается на уровне 28,2 тыс. кв. м (43 процента от уровня I квартала), арендопригодных площадей – 21,4 тыс. кв. м (46,8%).
Объем ввода общих площадей в бизнес-центрах всех классов в Санкт-Петербурге, по итогам первого полугодия 2007 года, оценивается специалистами компании Praktis CB в 93,3 тыс. кв. м, арендопригодных площадей – 67 тыс. кв. м. Всего за первые 6 месяцев текущего года введено в эксплуатацию 12 бизнес-центров всех классов, в т.ч. 1 бизнес-центр класса «С» (бизнес-инкубатор на ул. Седова, д. 37).
В высококачественном сегменте классов «А» и «В» предложение арендопригодных площадей пополнилось на 65,5 тыс. кв. м. В общем объеме ввода арендопригодных площадей в эксплуатацию в первом полугодии наибольший объем пришелся на сегмент бизнес-центров класса «В» – 93,3 процента. Доли бизнес-центров как класса «А», так и класса «С» незначительны – 4,1 процента и 3,6 процента соответственно. Несмотря на сокращение объема ввода в эксплуатацию бизнес-центров в I полугодии 2007 года по сравнению с аналогичным периодом 2006 года, уровень вакантных площадей характеризуется показателем в 1–2 процента в среднем по рынку, что свидетельствует о высоком уровне спроса. Продолжающаяся реконструкция способствует увеличению объемов предложения офисных центров класса «В».
В настоящее время западные фонды в России удовлетворяет ставка капитализации порядка 10 процентов для торговых центров и 9–13 процентов для офисной недвижимости. Между тем и доходность проектов в Москве и Питере уже опустилась до этих показателей. Через 2 года, по прогнозам Colliers International, ставка капитализации в торговом сегменте опустится уже до 7 процентов, что уже сравнимо с европейскими 4-5 процентами годовых. Так что именно сегодня оптимальный момент для вхождения в проекты коммерческой недвижимости в обеих столицах.
Между тем, эксперты считают, что на рынке бизнес-центров Санкт-Петербурга настало время покупать – как проекты, так и действующие бизнесы. Об этом свидетельствует и целый ряд инвестиционных сделок, совершенных в I полугодии 2007 года.
________________________________________
Ну а теперь про Ж/Д музеи На участке за Балтийским вокзалом, ограниченным улицей Шкапина, Библиотечным переулком, включая площадь Балтийского вокзала, набережной Обводного канала, Митрофаньевским шоссе и Балтийской улицей, будут построены музей железнодорожной техники, торговый комплекс, гостиница, офисы и выставочные помещения. Данный проект реализует "Желдорипотека", 100-процентная дочерняя компания РЖД.
Площадь участка – 32 га. 20 га принадлежит РЖД, остальное — городу и частным собственникам.
Всего будет построено 300 тыс. кв. м,
музей займёт 100 тыс. кв. м. Предполагаемый срок реализации проекта – 3 года. Проект оценивается в 1 млрд. долларов.
_________________________________
Какие ещё будут вопросы?