Тонкая живая грань

Строительный еженедельник 27.10.2008

http://stroypress.spb.ru/article.php?ID_Article=9118&ID_Release=358

Михаил Журавлев

«Мы теряем наш город!» – бьют тревогу защитники исторического наследия. «Петербург должен развиваться!» – резонно парируют их оппоненты. Пытаться определить, кто же прав в этом споре и кто какими интересами руководствуется, – бессмысленно хотя бы потому, что по-своему правы обе стороны. Но очевидно, что инициированные зачастую малоизвестными личностями акции протеста в последнее время все чаще стали оказывать непосредственное влияние на вполне экономические параметры. Эксперты утверждают: строительные компании уже несут в результате их проведения немалые убытки.

Корни этого спора уходят на десятилетия назад. Масштаб сегодняшних акций не идет ни в какое сравнение с прошлыми временами, когда, например, по призыву группы «Спасение» на защиту здания гостиницы «Англетер» собралось более 20 тыс. человек. Тогда, в 1987 г., трехсуточное противостояние закончилось вмешательством ОМОНа и сносом здания.

Сегодня общественники говорят о том, что с 2003 по 2007 гг. Петербург потерял около 40 исторических зданий, эксперты – о приблизительно таком же числе нереализованных проектов. Но активистам группы «Спасение» только в течение 1987–1988 гг. удалось добиться отмены 20 решений Ленинградского горисполкома, которыми предусматривался снос различных архитектурных памятников.

ПрЯмой ущерб
С тех пор ситуация существенно изменилась. С развитием рыночных отношений закономерно стало возрастать значение экономических факторов. Современная практика применения законодательства о защите памятников делает усилия по их сохранению гораздо менее выгодными, чем снос до основания. В частности, если речь идет об объектах рядовой застройки, застройщик прямо заинтересован в сносе здания уже потому, что в случае реконструкции собственники расположенных в таком доме квартир сохранят права на принадлежащие им помещения. Отсюда – и прямая заинтересованность застройщика добиться признания здания аварийным и обосновать необходимость его сноса, даже если это объективно и не является неизбежным.

Исключением становится лишь реконструкция памятников федерального значения для их использования федеральными властями. Например, в целях размещения своих региональных структур или в представительских целях. В этом случае заказчиками работ являются федеральные органы, они же щедро финансируют такие проекты из бюджетных средств. В последнее время сходную роль стали играть и масштабные проекты «китов» российской экономики, также способных обеспечить практически любой объем финансирования.

И вот в противостоянии строителей и защитников исторического наследия обнаружилась экономическая сторона. Евгений Алешинцев, генеральный директор ТПК «Главстрой», говорит: «Акции в защиту исторических памятников – это минимум затрат для их организаторов и максимум расходов для строителей». Таким образом, протестные акции помимо их усиленно рекламируемой общественной направленности, по сути, являются и потенциально неплохим бизнес-проектом с очень приличной нормой прибыли. Более того – застройщики утверждают, что в Петербурге уже начал формироваться настоящий рынок протестных услуг.

РеальнаЯ угроза

Дилявер Меметов, генеральный директор холдинга «Адамант», однажды заметил: «Этим людям не нравится, как развивается город, своими криками они сеют панические настроения». Он уверен: чтобы минимизировать убытки, строители окажутся вынуждены «договариваться» с общественными организациями.
Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, говорит, что только в историческом центре Петербурга реконструируется более 300 тыс. кв. м площадей. По его сведениям, реконструкция 1 кв. м обходится заказчику в 4–10 тыс. USD. Таким образом, он оценивает емкость «реконструкционного» рынка в 1,2–3 млрд USD, а объем средств, которые теряют строители в борьбе с общественниками, – в 1 млрд USD.

И Евгений Алешинцев считает, что доля убытков, причиняемых общественниками строителям, составляет до 30% стоимости проекта. По его словам, в такие деньги им обходится проведение дополнительных экспертиз, оплата судебных издержек и т. п. «Очень существенными» он считает и возможные объемы упущенной выгоды. Кроме того, серьезные сбои в графике реализации проекта способны полностью перевернуть финансовые планы предприятия-застройщика. Не стоит забывать и о таком факторе, как репутационные риски. «Компания может потерять перспективных деловых партнеров, выступающих девелоперами проекта», – говорит Евгений Алешинцев.

МутнаЯ вода

Сегодня в городе насчитывается с десяток сформировавшихся общественных движений в защиту памятников, хотя активность проявляют около половины из них. Дополнительные проблемы возникают у строителей из-за того, что не все движения официально зарегистрированы. А поскольку они не существуют в качестве юридического лица, какие-либо претензии им предъявить оказывается невозможно. Это обстоятельство обеспечивает практически полную свободу рук «общественникам» и заинтересованным в публичной саморекламе легальным и нелегальным политическим движениям, готовым «засветиться» на фоне любого проявления общественного недовольства. Ведь отвечать за нарушение порядка придется не организаторам акции, а лишь отдельным задержанным частным лицам. В этой связи можно вспомнить недавние слушания по проекту «Охта-центра», когда некие люди бесцеремонно захватили сцену, которую пришлось освобождать от них при помощи ОМОНа, и едва не спровоцировали массовую драку.

Сегодня, когда практически любой строительный проект находит хотя бы некоторое число недовольных, которые немедленно называют себя «движением в защиту» или хотя бы «инициативной группой», но неизменно претендуют на роль выразителя общественного мнения, населению разобраться в реальной ситуации становится практически невозможно. Но тенденции настораживают.

Михаил Масалов, генеральный директор ЗАО «Тристар Инвестментс Холдинг», отмечает: «Деструктивность, которую общественные движения вносят в работу инвесторов, колоссальна. Я думаю, что число инвесторов, которые будут вкладывать средства в реставрацию памятников, уменьшится».

Видимо, действительно озабоченным судьбой архитектурного облика города людям, независимо от их профессиональной принадлежности и политических пристрастий, необходимо найти ту тонкую грань, по обе стороны которой начинают преобладать чьи-то субъективные интересы, выработать цивилизованные механизмы диалога и взаимодействия. Которые, однако, неизбежно превратятся в пустую говорильню, пока не будут подкреплены действенными механизмами государственного контроля за точным соблюдением далеко не идеального, но действующего законодательства.

Но сегодня об этом можно лишь мечтать – слишком много серьезных людей и организаций по обе стороны градостроительных конфликтов не заинтересованы в ясных и неукоснительно соблюдаемых правилах игры, в которой проигравшим сегодня оказывается Петербург.