Равнинная психология петербуржцев
// Росту высоток мешает менталитет

Коммерсант Санкт-Петербург 06.10.2008
http://www.kommersant.ru/region/spb/page.htm?Id_doc=1036590

Проекты высотных зданий в Петербурге уже не первый год вызывают ожесточенные споры и находят как яростных защитников, так и отчаянных противников. Однако пока ни одного настоящего небоскреба в Петербурге не построено. Большинство девелоперов ограничиваются высотой в 25 этажей. Помимо сложностей технического характера, которые значительно увеличивают стоимость зданий выше 20 этажей, психологи указывают на особенности "равнинной" психологии петербуржцев, с недоверием относящихся к слишком высоким зданиям и чувствующим себя там некомфортно.

Из-за отсутствия федеральных нормативов для строительства небоскребов (СНиПов) в Северной столице вслед за Москвой были разработаны свои территориально-строительные нормы -- ТСН. Согласно этому документу Петербург был поделен на шесть градостроительных зон, для каждой из которых существует своя предельная высотная планка. Свобода строительства дана застройщику только в 5-й и 6-й зонах, которые охватывают так называемые спальные районы. При этом не факт, что застройщику разрешат строить там здания той высоты, какую он захочет. Все будет зависеть от заключения экспертов и чиновников по каждому отдельно взятому проекту. Самые высотные комплексы, строящиеся на сегодняшний день в Петербурге, -- это "Охта-центр" и "Балтийская жемчужина", и по каждому из этих проектов не утихают споры уже несколько лет.
В компании "Макромир" отмечают, что за здания от 75 м отвечает федеральная экспертиза, что увеличивает сроки и стоимость согласования. Также, по понятным причинам, в Петербурге существует дефицит проектных и строительных организаций, которые имеют опыт проектирования и строительства высотных зданий. Поэтому приходится приглашать специалистов из Москвы или иностранных специалистов, что, опять же, увеличивает смету и сроки реализации проекта.
По данным АРИНа, сегодня в Петербурге введены в эксплуатацию около 20 зданий высотой от 22 до 25 этажей. Еще 4 проектируются и более 100 -- строятся.
Критический уровень
Сложности высотного строительства девелоперы чаще всего осваивают в процессе реализации проекта. Одной из основных проблем может стать эксплуатация высотных комплексов, например, на российском рынке недвижимости подобный опыт имеют лишь считаные компании.
Константин Костин, директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC), говорит, что обязательным условием при создании проекта высотного комплекса является привлечение службы по эксплуатации здания. "Гниющие стены, обваливающиеся крыши -- вот лишь небольшой перечень недостатков, которые случаются при халатном отношении к строительству высоток", -- говорит эксперт. Стандартов качества (СНиПов) для небоскребов сегодня практически не существует, каждая компания при строительстве сама устанавливает их. Многие специалисты говорят, что пока отдельной нормативно-правовой базы не появится, развитие высотного строительства будет идти очень медленными темпами. Городским застройщикам приходилось тратить массу времени на согласование каждого отдельного "высотного" проекта.
"Чтобы здание нормально функционировало, необходимо оснастить его системами жизнеобеспечения и безопасности: вентиляцией, кондиционированием, тепло- и электроснабжением и т. д. Одной из основных сложностей является установка инженерных систем небоскребов -- из-за большой протяженности вертикальных стояков появляются проблемы перепада давления. Поэтому высотное здание структурируют, разделяют на секции, также в высотных комплексах должны быть предусмотрены системы оповещения людей, дымоудаления, обеспечения путей эвакуации и поддержания огнестойкости конструкций", -- перечисляет проблемы господин Костин.
Он отмечает, что к системе жизнеобеспечения и безопасности предъявляют повышенные требования, но стоимость эксплуатационных платежей пока еще не была озвучена ни одной компанией-застройщиком.
"При нынешнем развитии технологии строить можно хоть на зыбучих песках. Все зависит от цены вопроса. Другое дело, что цена в нынешних условиях не оправдывает себя. Строительство после 20-го этажа становится менее прибыльным: себестоимость каждого следующего уровня повышается процентов на 15-20. Это связано с трудностями вертикальной логистики, использованием более сложных и дорогих инженерных систем. Например, если в девятиэтажном доме на подъезд требуется один лифт, в 12-этажном -- уже два, в 17-этажном -- три, а в 25-этажном -- четыре. Причем тот лифт, который поднимает вас на 25-й этаж, примерно втрое дороже того, что ездит до девятого. То же касается и инженерных систем", -- отмечает Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость". Заместитель директора АН "Бекар" Николай Лавров указывает и на проблему доставки рабочих на стройплощадку: "Даже всех рабочих поднять, скажем, на 60-й этаж не получится. Кому-то придется идти пешком, то есть около часа тратить утром на подъем к рабочему месту".
Впрочем, Марина Пузанова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International, отмечает, что удорожание расходов на строительство высоток оправдает себя в будущем -- стоимость помещений, располагающихся в верхних видовых этажах, при сдаче их в аренду или продаже, как правило, выше на 15-20%.
Аукнется лет через десять
Дмитрий Свительман, генеральный директор ООО "Аверс-Аналитика", считает, что качество петербургских грунтов должно сильно влиять на проект -- во всяком случае об этом постоянно предупреждают специалисты."Имеют ли под собой основу эти предостережения, станет понятно только лет через 10-15 после реализации первого проекта", -- говорит Дмитрий Свительман. Он полагает, что преодоление страхов петербуржцев перед терактами и пожарами в небоскребах в ближайшее время может стать одной из важнейших PR-задач девелоперов, занимающихся высотными проектами. Николай Лавров также считает, что опасность петербургских грунтов более серьезна, чем принято считать: "К примеру, грунтовые воды -- явление сезонное. Они могут отсутствовать во время экспертизы, но потом появиться во время строительства. Опасны они тем, что имеют обыкновение вымывать грунт из-под фундамента. Поэтому несколько лет дом может стоять нормально, а потом балки станут подламываться, и дом начнет оседать. Усадка дома длится, как правило, шесть лет. Если грунты нестабильные, то она длится дольше и не так благоприятно, как могла бы".
Игорь Горский, управляющий партнер АРИНа, высказывает мнение, что оптимальными местами для строительства высоток, принимая во внимание грунты, являются новые районы Петербурга, такие как Озерки. В компании "Макромир" считают, что строительство зданий и сооружений на "плохих" грунтах увеличивает затраты на укрепление фундамента незначительно -- в рамках общих затрат на проектирование и строительство подобного объекта. "Как правило, стоимость фундамента с учетом укрепления "плохих" грунтов увеличивается на 3-5 процента", -- говорят в "Макромире".
На равнине
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, считает, что опыта возведения и эксплуатации высотных зданий -- выше 75 м -- в Санкт-Петербурге практически нет. "В разной стадии согласования находится более 100 проектов, но абсолютное их большинство так и не дойдет до воплощения. Среди проблем -- неясные перспективы высотной застройки в широко обсуждаемых сейчас в Петербурге Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), сложный порядок согласования проектов, отсутствие внятной нормативной базы по этому вопросу. Обычно застройщики указывают, что строительство зданий выше 40-50 этажей экономически мало целесообразно. Мониторинг спроса указывает еще на одну ярко выраженную петербургскую тенденцию -- практически полное отсутствие интереса среди покупателей жилой недвижимости в возрасте 50 лет и старше на квартиры, расположенные выше 25-го этажа, и только около 20% молодых людей в возрасте от 25-35 лет готовы рассматривать такую возможность. Социологи указывают на "равнинный" тип восприятия петербуржцев, которое включает в себя, помимо всего прочего, и естественный страх перед возможными форс-мажорами -- пожарами, терактами, взрывами и т. п".
Павел Созинов указывает, что мировая практика приспосабливает высотные здания под офисные центры, представительства крупных компаний или, в лучшем случае, многофункциональных центров. Однако такие здания обычно формируют целый деловой квартал, как, например, "Дефанс" в Париже, что позволяет с технической стороны экономить на инженерном обеспечении, с другой -- формировать определенную бизнес-среду. Такие кластеры располагаются в непосредственной близости от исторического центра города -- здесь стоимость земли так же высока, как и престижность строящихся объектов. В Петербурге широкая общественность, как и авторы ПЗЗ, склонны видеть исторический центр в сформированных в конце XIX века очертаниях, оттесняя девелоперов и высотные проекты на периферию, что делает эти проекты малопривлекательными для потенциальных инвесторов. "Единственный выход для девелоперов -- работа в неоднородности исторической застройки и в опять-таки исторически сложившихся лакунах. Очевидно, что район Охты, Выборгской набережной, а также Малоохтинский проспект и Октябрьская набережная, северная оконечность Васильевского острова, некоторые участки вдоль Обводного канала -- вполне пригодны под высотную деловую застройку, тем более что здесь транспортная ситуация не столь остра, как в других частях города, вплотную прилегающих к историческому центру", -- говорит Павел Созинов.
Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, отмечает, что страх перед высотками -- больше миф, нежели реальность: "В социологических опросах большинство людей, как правило, высказываются против такой затеи, но на практике во всем мире высотные здания находят своих жильцов".
"Езжайте на набережную!"
Александр Погодин, генеральный директор ООО "Пионер", отмечает, что большинство проектов высотных зданий ориентировано все же на офисы, а не на жилье. И связано это с соблюдением нормативной базы. "Застройщик должен разрабатывать для каждого конкретного высотного здания свои технические условия и в индивидуальном порядке согласовывать их в различных инстанциях. Обычно квартиры на верхних этажах небоскребов называют 'апартаменты'. Это позволяет использовать данные помещения для постоянно проживания, несмотря на такие нормы, как, например, количество мест в детских учреждениях", -- говорит господин Погодин.
Он считает, что высотки имеют свои плюсы и минусы, как любой другой проект. "Преимущества -- большой выход квадратных метров с участка и возможность создания вертикально интегрированных многофункциональный комплексов, когда на разных уровнях здания размещаются офисы и апартаменты. Недостатки -- меньшая эффективность использования полезных площадей и объема здания из-за того, что застройщик должен разместить сложные инженерные системы, организовать дополнительные технические этажи и т. д.".
В данный момент группа компаний "Пионер" разрабатывает концепцию многофункционального комплекса жилого и коммерческого назначения с коммерческой высотной частью (свыше 25 этажей) в Выборгском районе, в створе угла проспекта Просвещения и улицы Хо Ши Мина. "Были проведены исследования среди потенциальных покупателей, которые показали, что примерно 15-20 процентов людей хотят жить на верхних этажах", -- утверждает господин Погодин.
На протесты общественности против высотного домостроения в Петербурге господин Погодин парирует: "Могу предложить им проехать на машине по набережной и посмотреть на торчащие черные трубы и промышленные здания из красного кирпича. Вряд ли они украшают Смольный собор".
Игорь Кокорев, старший консультант отдела стратегического консалтинга "Knight Frank Санкт-Петербург", считает, что Петербург все же вряд ли станет городом небоскребов. "На мой взгляд, характер застройки в Петербурге уже сложился, и вряд ли он будет городом небоскребов. В центре города массовой высотной застройки не будет, строить же высотные комплексы или небоскребы в спальных районах экономически нецелесообразно -- слишком сложный процесс возведения конструктива инженерных систем, систем эксплуатации. Для справки: небоскреб, на наш взгляд, -- это здание от 150 м (40-50 этажей), 70-75 м -- это высотное здание", -- заключает эксперт.

Валерий Грибанов