За последний год в Петербурге было объявлено сразу несколько проектов по возведению не отдельно стоящих бизнес-центров, а целых офисных кварталов. Концентрация в одном месте большого количества арендаторов неизбежно ставит перед владельцами центров вопрос о наборе дополнительных услуг, способных сделать работу арендаторов таких комплексов максимально удобной: речь идет о службах сервиса, общепите, фирмах, предоставляющих медицинские услуги, а также о торговых организациях. Для бесприбыльной работы бизнес-центров требуется найти идеальный баланс между организациями, которые станут снимать помещения лишь для обслуживания основных арендаторов. Однако, как полагают аналитики рынка, далеко не всякий "сопутствующий" арендатор может претендовать при этом на льготные ставки.
Сейчас многие арендаторы бизнес-центров -- особенно в свете обозначившейся в последние годы тенденций строить на окраинах города, где социальной инфраструктуры в достаточном количестве нет, жалуются на отсутствие заведений общепита, торговых точек, служб сервиса.
Конкурентное преимущество Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis считает, что в уже видном на горизонте насыщении рынка офисных помещений конкуренция между бизнес-центрами будет идти и по линии наличия инфраструктуры. В то же время говорить о четко востребованном наборе услуг сегодня несколько преждевременно -- однозначно востребованными арендаторами является лишь общепит, а все известные проекты обустройства при бизнес-центрах фитнес-клубов, гостиниц и торговых зон пока демонстрируют неоднозначные показатели. "Лишь время покажет, будут ли пользоваться спросом дополнительные сервисы -- это будет зависеть от того, в каком направлении разовьется культура потребления у офисных арендаторов. Сегодня офис воспринимается лишь как место для работы, в котором проводится 8 часов в день по будням. Если восприятие изменится и офисные арендаторы осознают, что на самом деле они проводят в офисе половину своей жизни, тогда можно рассчитывать, что у них появится спрос на самые разнообразные сопутствующие услуги - от торговли и развлечений до юридических и даже медицинских консультаций".
В бизнес-центре могут располагаться банковские структуры, страховые компании, туристические агентства, фитнес-центры, парикмахерские и даже стоматологический кабинет -- то есть все то, что создаст определенные удобства людям, работающим в данном офисном центре. Компания А+Estate, строящая деловой квартал на проспекте Медиков (на базе бывшего завода "Электрик") позиционирует будущий комплекс как место, где работающие в нем получат все необходимое, не покидая его пределов. Например, помимо перечисленных выше арендаторов, в центре планируется даже оборудовать помещения, в которых автомобилисты могут хранить зимние или летние шины в зависимости от сезона.
Наталия Черейская, директор по маркетингу и рекламе Becar Realty Group SPb отмечает, что в последнее время с целью расширения сервисной инфраструктуры бизнес-центра при разработке концепции проекта предусматривается возможность размещения малогабаритных торговых помещений для арендаторов -- предприятий малого бизнеса, специализирующихся на продаже и обслуживании оргтехники, поставке и розничной продаже канцелярских товаров, предоставлении услуг в сфере полиграфии (ксерокопирование, изготовление визитных карточек и т. п.); возможна продажа прессы.
"Повышает привлекательность бизнес-центра размещение спортивных объектов (от небольших спортивных залов до спортивных комплексов с бассейнами). Однако, в этом случае бизнес-центр должен занимать минимум 20 тыс. кв. м. Для маленьких офисных зданий сдавать большую площадь спортивному оператору не имеет смысла", -- полагает Игорь Горский, управляющий партнер АРИН. "Как правило, для сопутствующих арендаторов применяются льготные ставки аренды. Я бы, например, понизил цену за аренду кафе, ресторанам, но для турагентств, врачебных кабинетов и т. д., наоборот, увеличил бы размер арендных ставок", -- говорит генеральный директор УК "Система" Евгений Якушин.
Дмитрий Свительман, генеральный директор ООО "Аверс-аналитика" (группа компаний "Аверс") считает, что в бизнес-центре потенциально могут размещаться офисы представителей любых видов сервиса. "Важна их ориентация -- если они будут оказывать услуги только арендаторам, то БЦ должен быть достаточно большим, чтобы это имело экономический смысл (или, соответственно, занимаемые площади -- очень маленькими). Льготные ставки аренды могут быть только в том случае,если наличие таких услуг является конкурентным преимуществом данного бизнес-центра среди других, но сложно представить, чтобы такая ситуация сохранялась достаточно долго".
"Наполнение бизнес-центра дополнительными объектами инфраструктуры возможно путем сдачи офисных площадей по рыночным ставкам таким компаниям, как: курьерские службы доставки документов, туристические фирмы (оформление виз, паспортов, заказ билетов). Размещение подобных арендаторов рекомендуется производить на нижних этажах здания с обеспечением свободного доступа на эти этажи других арендаторов бизнес-центра", -- отмечает госпожа Черейская.
При этом господин Свительман полагает, что резкое повышение интереса к существующему бизнес-центру может вызвать только наличие якорного арендатора -- структуры, привлекающей большое количество компаний, стремящихся к самому близкому соседству с ней (например, "Охта-центр").
Вечная тема Наличие предприятий общественного питания является обязательным требованием для качественных бизнес-центров (А, В+, В). Выбор формата предприятия общественного питания (столовая, кафе, ресторан) -- задача управляющей компании. "При этом желательно, чтобы бизнес-центр класса А имел как минимум две точки питания: кафе или ресторан и столовую для сотрудников. Для увеличения рентабельности доступ в кафе и/или ресторан может быть предоставлен не только работникам и посетителям бизнес-центра, но и посетителям с улицы и близлежащих бизнес-центров.
Требования арендаторов к бизнес-центру возрастают: сегодня практически любая московская, а тем более европейская компания требует наличия столовой для сотрудников компании. Однако уже существующие бизнес-центры, в которых размещение столовой не было предусмотрено изначально, перепланировать крайне сложно. Дело в том, что наличие столовой учитывается при разработке концепции всего бизнес-центра, со всеми необходимыми для нее площадями, вентиляционными системами и кондиционерами и прочим инженерным оборудованием", -- говорит Наталия Черейская.
Игорь Горский рассказывает, что согласно проведенным компанией АРИН исследованиям, 92% арендаторов хотели бы видеть в составе бизнес-центра кафе-столовую. Причем это должно быть недорогое кафе со стоимостью бизнес-ланча порядка 120-250 рублей. Однако пока многие специалисты считают, что формат столовой в бизнес-центре высокого класса неприемлем.
"Что касается столовых в так называемом классическом виде, то их расположение будет являться нормой для бизнес-центров классов С и D, но никак не для офисных центров высокой классности. Бизнес-центры классов С и D -- это бывшие административные здания, они рассчитаны на определенную клиентуру. В свою очередь, девелоперы офисных центров классов А и В ввиду высокого позиционирования объектов не желают размещать на своих площадях столовые помещения, зная, что у них не будет недостатка в кафе и ресторанах. Поэтому нет ничего удивительного в том, что тенденция сдачи помещений в бизнес-центрах плохо развита", -- отмечает господин Якушин. Виталий Малых, управляющий проектом компании Aditum также считает, что если для арендаторов бизнес-центра класса B больше важна фиксированная стоимость на бизнес-ланч, то для класса А важен уровень ресторатора. "Он как минимум должен быть не ниже уровня бизнес-центра", -- говорит господин Малых.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Ольга Зуева полагает, что владельцам офисных центров приходится выбирать формат общественного питания, учитывая также пики посещаемости: "Чаще всего основную выручку ресторан будет собирать в вечернее время, когда офисные сотрудники уже покинули свои рабочие места. А днем такой ресторан может предложить своим посетителям экономичный бизнес-ланч и обслуживание по меню. В случае же формата столовой не всегда можно рассчитывать на посетителей в вечернее время или организовать в интерьерах столовой, например, корпоративный праздник. Поэтому ресторан или уютное кафе -- наиболее приемлемый вариант и для арендодателя, и для арендатора".
Еще одной из причин неразвитости общепита в бизнес-центрах участники рынка называют недостаточное количество операторов, готовых предложить организацию питания. "Просто рынок бизнес-центров все-таки пока является достаточно молодым, и не так много операторов готовы предложить бизнес-центрам свои услуги. В свою очередь, владельцы бизнес-центров зачастую бьются за каждую копейку арендного дохода и предлагают достаточно высокие ставки, которые требуют от предприятия общепита устанавливать весьма высокие цены, оправдывая их, например, авторским меню.
В новых проектах бизнес-центров мы рекомендуем девелоперам закладывать в финансовую модель льготную ставку аренды для общепита -- хорошее питание точно будет важно для арендаторов. Но другие услуги в сегодняшних условиях должны являться источниками прибыли, поэтому ставки аренды, например, для ритейла в бизнес-центрах даже выше, чем для офисных арендаторов", -- отмечает господин Федоров.
Игорь Горский считает, что кафе, рассчитанные только на внутренний спрос, платят ставку аренды в два раза меньше, чем в целом по бизнес-центру. "Связано это с тем, что под кафе отдаются наименее ликвидные площади: помещения на последних этажах, без окон и т. д. Если же кафе или ресторан расположены на первом этаже и рассчитаны на внешний поток, то ставка приравнивается к торговым встроенным помещениям и может быть выше, чем для бизнес-центра", -- говорит господин Горский.
Дети как фишка Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb отмечает, что в последнее время в числе желаемых объектов инфраструктуры все чаще встречаются и детские сады. "Но та арендная ставка, которую собственник может положить детскому саду, не идет ни в какое сравнение со ставкой, которую он положит коммерческому арендатору. Поэтому у детских садов самое большое ограничение -- финансовые потоки. Для примера: детсад площадью 500 кв. м в бизнес-центре класса А должен будет платить аренду $41 тыс. в месяц. При расчете, что в сад ходит около 200 детей получается, что за каждого ребенка плата составляет порядка $210 только за аренду. К этой сумме прибавляются платежи за коммунальные услуги, воспитание, факультативные занятия и прочие. Такую сумму за садик платить могут единицы.
Существует возможность снижения арендной ставки для детсадов, но тогда собственник бизнес-центра встает перед следующим фактом: с точки зрения экономики ему будет выгоднее сдать эту площадь под офис по основной ставке. Здесь важное значение играет такое понятие, как социальная ответственность бизнесменов -- владельцев бизнес-центров. Но эта культура в России еще не развита. К сожалению, бизнес всегда делается по принципу получения максимальной выгоды", -- рассуждает господин Лазутин.
Дополнительной сложностью для организации детсада является то, что на одного ребенка требуется 11,3 кв. м при размещении в пристроенном помещении. Участок должен составлять 22,5 кв. м на ребенка. Таким образом, каждый ребенок уменьшает, скажем, площадь парковки на одно машиноместо. А парковка является основным фактором для 90% потенциальных арендаторов бизнес-центра. Кроме того, если предположить, что детский сад будет платить среднерыночную арендную ставку в бизнес-центре класса В, то при количестве 30 детей (3 группы по 10 человек, что является нормой для коммерческого сада) с каждого из родителей детский сад должен будет получать минимум 16 тыс. рублей. Эти средства позволят покрыть только расходы по аренде помещения, а ведь у сада есть еще и дополнительные расходы: оплата работы воспитателей, закупка еды, покупка и замена мебели, оборудования и т. д.
Поэтому если использовать детский сад как фишку для привлечения арендаторов, ущерб от этого мероприятия, особенно при небольших объемах застройки, будет достаточно велик. "Сегодня рынок бизнес-центров не настолько конкурентен, чтобы соревноваться по социальной инфраструктуре. Со временем это будет очень актуально в бизнес-центрах с большими площадями. В поддержку проекта создания детсадов на базе офисных центров могло бы выступить государство, предоставив, например, определенные льготы по коммунальным платежам или иные преференции. Но это не очень правильный экономический инструмент, поскольку его могут использовать недобросовестно в целях получения прибыли", -- заключает господин Лазутин.
Экономический рост вызывает спрос на более качественные офисные помещения. По мнению экспертов, в этом сегменте рынка недвижимости Петербурга постепенно снижается доля некачественных бизнес-центров в общей структуре предложения. При этом элитные офисы интенсивно осваивают старые (Центральный, Петроградский, Василеостровский районы) и новые зоны деловой активности: район Лахты, Выборгскую сторону, Малую Охту.
По данным консалтинговых компаний сейчас в Петербурге действует 18 бизнес-центров класса «А». Их общая площадь на начало 2008 года составляет около 139,6 тыс. кв. м. Почти все высококлассные бизнес-центры располагаются в исторической части города: по одному – в Адмиралтейском и Калининском районах, три – на Петроградской стороне, три – в старой части Васильевского острова и десять – в Центральном районе.
Офисная богема
Уровень арендных ставок определяется близостью к историческому центру города. Например, в бизнес-центрах Адмиралтейского района ставки минимальны для бизнес-центров класса «А» – 740 руб. за кв. м в месяц. Средняя арендная ставка 1,5 тыс. руб. за кв. м в месяц – в бизнес-центрах на Васильевском острове, Петроградской стороне, Центральном районе, на Свердловской набережной. Ставки аренды достигают максимальных значений в бизнес-центрах на Невском проспекте – до 2,75 тыс. руб. за кв. м в месяц.
«Последние несколько лет петербургский рынок офисных помещений стабильно развивается как в сторону увеличения объема, так и в сторону повышения качественных показателей вводимых объектов», – говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC). По мнению эксперта, основной фактор, влияющий на рынок офисных площадей Петербурга, – улучшение инвестиционно-производственного климата в регионе.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Анна Деркач, генеральный директор компании «Praktis. Управление и Эксплуатация»
Несмотря на высокие арендные ставки, дорогой ремонт и хорошее местоположение, бизнес-центр не будет восприниматься как объект класса «А», если его управление осуществляют непрофессионалы. Более того, из-за низкого качества работы управляющей компании, строительные конструкции здания начнут ветшать, инженерные системы – выходить из строя. И единственным достоинством объекта станет его местоположение. Сегодня, чтобы соответствовать классу «А», этого уже недостаточно.
По оценкам специалистов LCMC в 2006–2007 годах рынок качественных бизнес-центров развивался равномерно: в среднем за данный период ввод составлял 230 тыс. кв. м в год. В 2008–2009 годах специалисты LCMC прогнозируют резкое увеличение темпов развития рынка, особенно в сегменте классов «А» и «В». Только в 2008 году к вводу заявлено 25 офисных зданий классов «А» и «В» с общей офисной площадью 318 174 кв. м.
Слагаемые элитности
Высокий класс офисных помещений предполагает сочетание престижного местоположения, высококлассного управления и сопутствующей инфраструктуры (техническая оснащенность, инженерия, достаточное количество парковочных мест).
Как правило, офисы подобного уровня находятся в историческом центре Петербурга. «Деловая жизнь в основном сосредоточена в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском районах. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в 20 минутах езды на машине до центра города, – говорит Дмитрий Золин. – Иначе собственнику бизнес-центра не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы. Однако необходимо отметить, что в последнее время наметилась тенденция строительства бизнес-центров класса «А» за пределами исторического центра».
Причина – дефицит земельных участков, серьезные ограничения по реконструкции объектов. Среди возможных новых зон деловой активности называют Петроградскую, Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую набережные и набережную Обводного канала. А также территории, прилегающие к Московскому проспекту и Пулковскому шоссе. Широкий спектр предоставляемых услуг, хорошая транспортная доступность и возможность организации цивилизованной и удобной парковки становятся решающими факторами при выборе офисных площадей. По мнению экспертов, в ближайшие годы эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится.
Растет значимость функции грамотного управления бизнес-центрами. По словам генерального директора компании «Praktis. Управление и Эксплуатация» Анны Деркач, низкий уровень обслуживания может привести к понижению классности бизнес-центра. Качество работы управляющей компании должно соответствовать высокому уровню арендной ставки. Если клиенты заметят несоответствие между заявленной классностью, стоимостью аренды и уровнем сервиса, они найдут другой объект с лучшим сочетанием цена/качество.
Класс «А» наступает
В 2008–2012 годах ожидается реализация крупных проектов по строительству офисных центров премиум-класса. Уровень конкуренции между качественными бизнес-центрами возрастет, управляющие бизнес-центров будут вынуждены предлагать арендаторам гибкие цены и дополнительные услуги для удержания клиентов.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC
Технические характеристики большинства предлагаемых помещений высокого класса не всегда соответствуют требованиям потребителей. Очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм в Петербурге, ориентируется на качественный офис с привычным для них уровнем сервиса.
В 2008 году планируется ввод в эксплуатацию не менее 11 бизнес-центров класса «А». К числу наиболее крупных проектов относятся три бизнес-центра «Сенатор» (на улице Профессора Попова, на 18-й линии ВО, и на Большой Пушкарской улице), бизнес-центры Renaissence Plaza на улице Марата, «Демидов Хаус» в переулке Гривцова и вторая очередь бизнес-центра «Бенуа» на шоссе Революции.
В 2010 году прогнозируется ввод четырех объектов класса «А» – двух бизнес-центров «Сенатор» (на улице Чапаева и улице Кропоткина) и первой очереди делового квартала «На Малой Охте». Их общая площадь составит 206,5 тыс. кв. м.
После 2010 года запланирован ввод пяти крупных многофункциональных объектов, в составе которых построят высококлассные бизнес-центры общей площадью более 500 тыс. кв. м: многофункциональный комплекс Clover Plaza на Ушаковской набережной (открытие состоится в 2011-м), деловой квартал «Полюстрово» на шоссе Революции, деловой квартал «На Малой Охте» на Малоохтинском проспекте, офисно-деловой комплекс «Невская Ратуша» в квартале, ограниченном Дегтярным переулком, улицей Моисеенко и Новгородской улицей. Ввод многофункционального комплекса «Парадный квартал» на территории, ограниченной улицами Радищева, Кирочной, Парадной и Виленским переулком, запланирован на 2013 год. В 2016-м в Петербурге должен появиться деловой квартал «Охта Сити» на Красногвардейской площади.
Грядут перемены?
По мнению большинства экспертов, рынок офисной недвижимости Петербурга в сегменте класса «А» пока не насыщен. «Спрос превышает предложение, – говорит Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb. – Заполняемость бизнес-центров класса «А» составляет 98%, причем новые проекты заполняются уже на этапе строительства».
Перечень действующих в Петербурге бизнес-центров класса «А»
Название Район Адрес Год ввода в эксплуатацию Офисная площадь, кв. м
Apollo Петроградский ул. Добролюбова, 12, лит В 2007 6 525
Экономический рост вызывает спрос на более качественные офисные помещения. По мнению экспертов, в этом сегменте рынка недвижимости Петербурга постепенно снижается доля некачественных бизнес-центров в общей структуре предложения. При этом элитные офисы интенсивно осваивают старые (Центральный, Петроградский, Василеостровский районы) и новые зоны деловой активности: район Лахты, Выборгскую сторону, Малую Охту.
По данным консалтинговых компаний сейчас в Петербурге действует 18 бизнес-центров класса «А». Их общая площадь на начало 2008 года составляет около 139,6 тыс. кв. м. Почти все высококлассные бизнес-центры располагаются в исторической части города: по одному – в Адмиралтейском и Калининском районах, три – на Петроградской стороне, три – в старой части Васильевского острова и десять – в Центральном районе.
Видимо в городе строительство бизнес-центров будет с каждым годом увеличиваться, раз идет экономическое развитие.
А Административно-деловой "Охта-центр" станет одним из самых больших офисных участков в Европе: его общая площадь составит 1 млн кв. м. Площадь высотного здания-доминанты согласно проекту составит 180 тыс. кв. м. Офисный блок площадью 90 тыс. кв. м разместится к югу от главного здания.
Конкуренция по площадям и инфраструктуре с остальными бизнес-центрами в Санкт-Петербурге будет довольно серьёзная - вот и получается, что сейчас уже бьются против будущего серьезного конкурента - "Охта-центр".
Злой Папа
Человек, который не врет News Master
Сообщение: 911
Зарегистрирован: 20.06.07
Откуда: Россия, Санкт-Петербург
Офисные помещения можно классифицировать на четыре категории : A, B, C и D. Помещения категорий А и В в целом отвечают требованиям западных стандартов к местоположению, состоянию и уровню обслуживания бизнес-центров, категория С является промежуточной, а категория D представляет собой так называемый «русский стандарт». В некоторых классификациях выделяют в отдельную категорию «Бизнес-парки».
Категория А
К бизнес-центрам категории А относят здания, удовлетворяющие следующим требованиям:
1. Местоположение Бизнес-центры категории А расположены, как правило, в историческом центре города (престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов). Эти бизнес-центры обладают удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой.
2. Здание Бизнес-центр категории А занимает построенное в 90-х гг. или полностью реконструированное по международным стандартам качества отдельно стоящее специализированное здание. К такому зданию предъявляются следующие требования: высокий уровень ремонтно-отделочных работ, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, наличие конференц-зала, кафе/ресторана, охраняемой наземной парковки или подземного гаража.
3. Коммуникации Для бизнес-центров категории А характерна высокая мощность силовых коммуникаций, обеспечивающих максимальный комфорт и удобство работы. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие: - источников резервного электроснабжения - централизованной системы кондиционирования - централизованной системы отопления (в том числе резервная автономная) - оптоволоконных каналов связи высокой емкости - скоростных лифтов - неограниченного количества телефонных линий - современной системы пожарной сигнализации и пожаротушения.
4. Охрана Бизнес-центры категории А охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и контроля доступа, обязательно наличие ресепшн.
Управляющая компания бизнес-центра категории А – это профессиональная компания с известным брэндом (опыт работы на рынке офисной недвижимости – более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов).
Из более чем 150 существующих на сегодня бизнес-центров Санкт-Петербурга к категории А можно отнести только некоторые («Atrium at Nevsky 25», «The Sweden House», "Northern Capital House", «Белые ночи»). Первый в городе бизнес-центр, полностью отвечающий высшим требованиям этого класса - "Atrium at Nevsky 25". В этих бизнес-центрах наиболее высокие ставки аренды (на уровне от 300 до 600 USD за кв. м в год). Арендаторами офисных помещений таких бизнес-центров чаще всего являются крупные корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.
Категория В
К бизнес-центрам категории В относят здания, удовлетворяющие следующим требованиям:
1. Местоположение Бизнес-центры категории В расположены, как правило, в престижных коммерческих и финансовых районах города. Класс В выделен территориями исторического центра города: части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга, - части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением (на набережных, вблизи магистралей, станций метро).
2. Здание Бизнес-центр категории В занимает отдельно стоящее специализированное здание после выборочного капитального ремонта или косметического ремонта с высоким уровнем отделки и использованием импортных материалов. К такому зданию предъявляются следующие требования: эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие охраняемой наземной парковки.
3. Коммуникации Для бизнес-центров категории В характерно хорошее состояние внутренних коммуникаций. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие: - системы кондиционирования (сплит-система, индивидуальное) - централизованной системы отопления - оптоволоконных каналов связи Также для бизнес-центров категории В характерно предоставление широкого спектра дополнительных услуг.
4. Охрана Бизнес-центры категории В охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и гибкой пропускной системой.
Управляющая компания бизнес-центра категории В – это профессиональная компания (опыт работы на рынке офисной недвижимости – более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов).
К бизнес-центрам класса "В" можно отнести офисы на Итальянской 5, а также такие комплексы, как МЦДС, Лен-Ютон (первая очередь), "Невский 80", "Europa House", Шпалерная 36, наб. Мойки 58 и некоторые другие. Арендные ставки варьируются от 160 до 500 USD за кв. м в год в зависимости от местоположения, вида из окна и пр. Величина арендных ставок вполне соответствуют уровню предоставляемого сервиса и доступна для крупных российских и зарубежных компаний.
Категория С
К бизнес-центрам категории С относят здания со следующими характеристиками:
1. Местоположение Бизнес-центры категории С расположены, как правило, в удаленных от центра города районах, но с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, метро. Чаще всего размещаются в административном здании, НИИ.
2. Здание Бизнес-центры категории С занимают обычно реконструированные бывшие административные здания и общежития, переоборудованные под офисные цели. Состояние помещений в таких зданиях варьируется от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера. Для бизнес-центров категории С характерно отсутствие охраняемой парковки.
3. Коммуникации Для бизнес-центров категории С характерно наличие: - достаточного числа телефонных линий - системы вентиляции.
4. Охрана Охрана в бизнес-центры категории С обеспечивается вахтером и пропускной системой.
Для бизнес-центра категории С характерно наличие внутренней и внешней управляющих компаний, а также служб эксплуатации и уборки.
Арендные ставки в таких бизнес-центрах находятся в диапазоне от 100 до 300$ за кв. м в год, а арендаторами являются небольшие компании среднего достатка.
Категория D
Офисные здания категории D находятся вдали от деловых районов города. Инженерные коммуникации в них, как правило, устарели, автостоянки стихийны, специализированные службы обслуживания зданий сведены к минимуму или вовсе отсутствуют. Достоинство бизнес-центров категории D – невысокие ставки арендной платы, привлекающие небольшие компании, которые пока не в состоянии позволить себе более комфортабельные условия работы.
Бизнес-парк
Категория «Бизнес-парк» включает в себя здания первых трех категорий, дополнительно предоставляющих специальной услуги, а именно: аренда складских, производственных и иных подсобны помещений.
Оценки по трем различным категориям могут не совпадать между собой. В этом случае берется самая низшая оценка из совокупности (1- Местоположение, 2 – Тип и технический уровень здания, 3 – Уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса). Действительно, даже самое современное здание, с западной управляющей компанией, но расположенное за чертой города будет классифицировано по классу С.
Отправлено: 08.07.08 18:43. Заголовок: Злой Папа пишет: 1...
Злой Папа пишет:
цитата:
1. Местоположение Бизнес-центры категории А расположены, как правило, в историческом центре города (престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов). Эти бизнес-центры обладают удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой.
2. Здание Бизнес-центр категории А занимает построенное в 90-х гг. или полностью реконструированное по международным стандартам качества отдельно стоящее специализированное здание. К такому зданию предъявляются следующие требования: высокий уровень ремонтно-отделочных работ, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, наличие конференц-зала, кафе/ресторана, охраняемой наземной парковки или подземного гаража.
3. Коммуникации Для бизнес-центров категории А характерна высокая мощность силовых коммуникаций, обеспечивающих максимальный комфорт и удобство работы. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие: - источников резервного электроснабжения - централизованной системы кондиционирования - централизованной системы отопления (в том числе резервная автономная) - оптоволоконных каналов связи высокой емкости - скоростных лифтов - неограниченного количества телефонных линий - современной системы пожарной сигнализации и пожаротушения.
4. Охрана Бизнес-центры категории А охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и контроля доступа, обязательно наличие ресепшн.
По этой классификации ОЦ более других БЦ будет соответствовать классу А.
Уровень ОЦ понизит плохо спланированная концепция использования. Подъезды, парковки, входы в здание для арендаторов и просто гуляющих посетителей должны быть разнесены. Чем больше все смешивается: офисы, площади для мероприятий, каток, музей, тем более атмосфера становиться ярмарочной. Стильность и ярмарка – взаимоисключающие вещи.
цитата:
"Сопутствующие" арендаторы могут существенно повысить прибыльность бизнес-центра
Верное замечание, если площади для "сопутствующих" арендаторов соответствующим образом расположены и спроектированы со всеми нюансами их использования.
Злой Папа
Человек, который не врет News Master
Сообщение: 912
Зарегистрирован: 20.06.07
Откуда: Россия, Санкт-Петербург
Отправлено: 08.07.08 23:12. Заголовок: lari пишет: Чем бол..
lari пишет:
цитата:
Чем больше все смешивается: офисы, площади для мероприятий, каток, музей, тем более атмосфера становиться ярмарочной.
Надеюсь офисы с катком и музеем не совместят
dionisra
Сообщение: 1
Зарегистрирован: 10.07.08
Отправлено: 10.07.08 14:54. Заголовок: В настоящее время ст..
В настоящее время стоимость аренды офисов в Москве остается одной из наиболее высоких в Европе. И в ближайшее время ставки вряд ли будут снижаться. Наряду с этим по количеству торговых площадей, которые готовятся к открытию в нынешнем и следующем годах, Россия заняла 1-е место среди 34 европейских стран. На сегодняшний день общая площадь новых торговых площадей, строящихся в России, составляет примерно 3,2 млн. кв. метров. Подробнее на [url=http://www.fellton.ru/news/12933/]www.fellton.ru[/url].
Злой Папа
Человек, который не врет News Master
Сообщение: 917
Зарегистрирован: 20.06.07
Откуда: Россия, Санкт-Петербург
Отправлено: 15.07.08 18:03. Заголовок: «Хата» бизнеса — с к..
В ближайшее время исторический центр Петербурга может потерять привлекательность для инвестора. Пробки, отсутствие парковок, протесты общественности, связанные с высотным регламентом, — все это заставляет инвестора искать новые территории, на которых можно строить небоскребы, не опасаясь возможных проблем.
В Петербурге продолжается активное строительство бизнес-центров. С особым энтузиазмом строители взялись за дефицитные офисные площади класса А и B. Так, по данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в ближайшее время количество площадей класса А и В может достигнуть 1 млн. кв. метров. Если в прошлом году в строй было введено 170 тыс. кв. метров новых офисов высших классов, то за половину 2008 года — уже 160 тыс. кв. метров. Это означает, что по итогам года объемы вводимых площадей вполне могут выть удвоены. Цена аренды в бизнес-центрах класса А и В колеблется от 800 до $1 тыс. за квадратный метр в год. При этом на некоторых магистралях, таких как Невский проспект, цена может быть выше в разы.
За что же платит бизнесмен, стремящийся к комфорту? Обычно — за реконструированное под офисы старинное здание, находящееся в престижном месте, со всеми необходимыми коммуникациями. Но, выйдя из офиса, человек становится заложником катастрофической транспортной ситуации — пробки и отсутствие парковок портят всю «малину».
Между тем, строить новые бизнес-центры с соблюдением существующих нормативов по количеству парковочных мест в центре города практически негде. К тому же, дефицит и дороговизна земли вынуждают застройщиков «устремляться вверх». Но тогда коммерческие интересы инвестора нередко вступают в противоречие с действующим высотным регламентом, что вызывает протесты общественности.
Кроме того, строители обвиняют чиновников в затягивании сроков реализации проектов. Чиновники же, видимо, просто боятся принимать ответственные решения, памятуя о скандальном случае с Товарно-сырьевой биржей, возведенной с нарушением высотного регламента на Васильевском острове.
Все это, по мнению многих экспертов, заставляет застройщиков присмотреться к окраинам. «На рынке коммерческой недвижимости Петербурга появляется тенденция по переносу строительства бизнес-центров из центра на периферию. Это означает, что вскоре стадия реконструкции старых площадей под офисы закончится, и акцент будет сделан на строительстве новых зданий. При этом интерес бизнесменов будет направлен в сторону офисных центров, расположенных на окраинах, например, в районе КАДа», — отмечает вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти Павел Созинов.
По его мнению, эта тенденция уже проявилась в Москве. В других европейских столицах новые бизнес-центры на окраинах начали строиться 10-20 лет назад. Как утверждают аналитики, в скором будущем здания, расположенные в центре города, уже не будут столь популярны, и основные центры деловой недвижимости переместятся на периферию — там вырастут целые кварталы, в которых сосредоточится деловая активность. При этом некоторые здания будут достигать 100-140-метровой высоты.
Эксперт отметил, что тенденция по переносу строительства офисных зданий на периферию совпадает с Генпланом Петербурга, согласно которому в ближайшие годы лишь 30% недвижимости будет строиться в уже освоенных районах. Кроме того, через 10 лет четверть населения города будет проживать на городской периферии.
«Проблема парковки и транспортной доступности офисов в историческом центре Петербурга действительно может заставить застройщиков строить коммерческую недвижимость на окраине. Самым перспективным в этом смысле может оказаться зона КАДа», — соглашается с первым экспертом коммерческий директор инвестиционно-строительной компании «Сплав» Филипп Леонов. Он также уверен, что благоприятно скажется на увеличении объемов коммерческого строительства и тот факт, что в ближайшие 3-5 лет спрос на офисные площади будет стабильно превышать предложение.
По мнению экспертов, центрами деловой активности за пределами исторического центра могут стать проекты «Морской фасад», «Измайловская перспектива», «Кудрово», «Охта-центр», «Пулково-3», а также район Уткиной заводи.
УК «Морской фасад» реализует два масштабных проекта под общим названием «Морской фасад»: образование около 400 га новых территорий (в кадастровых границах 476,7 га) вдоль прибрежной линии Финского залива и создание морского пассажирского порта на 7 причалов в западной части Васильевского острова.
ГК ПИК первая из строительных компаний приобретает часть намывных территорий общей площадью 63,4 га. Здесь планируется построить около 1 млн 315 тыс. кв. метров недвижимости. Объем инвестиций в проект составит более $3 млрд.
Территория «Измайловской перспективы» расположена между Московским проспектом, Обводным каналом, Благодатной улицей и Балтийской веткой Октябрьской железной дороги. На этой территории общей площадью 460 гектаров ОАО «РЖД» принадлежит около 80 гектаров земли. Согласно концепции застройки, на территории «Измайловской перспективы» может быть построено до 5,3 миллиона квадратных метров недвижимости до 2011 года, что делает этот объект одним из наиболее крупных в городе. По мнению экспертов, рыночная цена земли может составить 5 миллионов долларов за гектар.
Компания Setl City приступила к проектированию бизнес-парка класса А у поселка Кудрово. Инвестиции составят $500 млн. Инвесторы проекта — Setl City и ООО «Дороги Северо-Запада». Площадь комплекса – 150 000 кв. м, а общая площадь застройки – 25 га. На территории комплекса будут размещены: офисы, конференц-залы, рестораны, банки, страховые компании.
Проект «Охта центр» предполагает строительство 396-метровой башни на набережной Невы. Здесь расположится офис «Газпром нефти».
Деловая зона «Пулково-3» активно осваивается с 2001 года. Основная масса участков в этом районе была реализована на торгах Фонда имущества в 2001—2002 годах. «На проданных пятнах уже построены магазин «Лента», ТЦ «Масштаб», ТРК «Пулково III», а также автомобильные центры «Фольксваген центр Пулково», «Тойота центр Пулково», и «Авиамоторс». Два участка принадлежит компании «Мега Декор» и по одному у компаний «Трансвей Северо-Запад» и «Адамс-Моторс». А самый крупный проект гостиничного комплекса и бизнес-центра реализует компания Avielen A.G.
Все даты в формате GMT
3 час. Посетителей сегодня: 102
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
News Master
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума
