Большая Охта заждалась большого будущего

22 февраля 2011, http://www.dp.ru/a/2011/02/22/Bolshaja_Ohta_zazhdalas_bo

Александра Андреева

Несмотря на то что проект «Охта Центра» официально признан несостоявшимся, зону в его окружении неминуемо ждет развитие. Правда, теперь уже не в ближайшее время.

Когда веское слово губернатора Петербурга положило конец многолетним спорам по поводу строительства 400-метрового «Охта Центра» на месте древних крепостей Ландскрона и Ниеншанц в устье реки Охты, вместе с ликованием противников проекта появилась и некая растерянность девелоперов. Даже в виртуальном виде газпромовская башня давала надежду на развитие достаточно депрессивного, ранее полупромышленного района и позволяла планировать размещение здесь новых проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Пока собственники участка, лишившись перспективы оставить свой след в истории и архитектуре города, раздумывают о его дальнейшей судьбе, можно только предполагать, по какому пути будет развиваться данная территория.

Разношерстное жилье

В целом Красногвардейский район занимает достаточно масштабную территорию и имеет внушительную площадь жилого фонда -- более 7,3 млн м2 жилья. Изначально жилые кварталы формировались вокруг промышленных производств, расположенных здесь.

Селились вокруг заводов и фабрик в основном работники промышленных предприятий, расположенных в Красногвардейском и соседнем, Невском, районах. Таким образом, в большинстве своем жилой фонд района составило дешевое, социальное жилье. Тенденция сохранялась до конца 1980-х годов, когда активно застраивалась Ржевка. С точки зрения жилья самой престижной зоной района является Малая Охта -- территория вокруг станции метро «Новочеркасская» вблизи Невы. Привлекает внимание ансамбль сталинских домов вокруг Заневской пл., которые пользуются хорошим спросом на вторичном рынке. Остальная застройка представлена хрущевками, квартиры в которых также продаются достаточно дорого для своего класса. При этом возможностей для жилого строительства здесь практически нет. По мнению Александра Гиновкера, генерального директора агентства недвижимости «Невский простор», спрос на такие варианты, как жилье в сталинках у станции метро «Новочеркасская», сохранился в 2010 году. При этом стоимость квартир в них за время кризиса снизилась всего лишь на 10-15%, а по своим характеристикам такая недвижимость пока что почти не уступает новым домам комфорт-класса -- кирпично-монолитным новостройкам.

В целом Большая Охта не столь однозначна. Здесь неоднородная застройка, представленная старым фондом, хрущевками, немецкими коттеджами и многоэтажными новостройками достаточно высокого класса. Основное достоинство последних -- выход на набережную Невы и открыточные виды на Смольный собор и другие красоты и достопримечательности на другом берегу главной реки Петербурга. В свое время эти проекты считались элитными и квартиры здесь продавались по достаточно высоким ценам. Сегодня, по словам риелторов компании «АДВЕКС», такие квартиры, как и в целом жилье в «добротных» новостройках, также интересны. Дело в том, что к концу прошлого года на вторичном рынке сформировалась тенденция, при которой покупатели, имеющие на руках собственные средства либо получившие ипотечный кредит, все менее склонны приобретать самое дешевое жилье и все более -- покупать комфортное, хоть и более дорогое.

Новостройкам нет места

В настоящее время зона с точки зрения жилищного строительства практически не развивается.

В целом во всем Красногвардейском районе, по данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», сегодня находится в продаже всего лишь шесть проектов. Два из них относится к экономклассу и четыре -- к бизнес-классу. А с января 2010 года по январь 2011 года во всем районе вышел на рынок всего лишь один проект -- жилой комплекс «Платинум» от компании «Квартира.ру», вернее, его вторая очередь. В стадии проекта -- 12 объектов, и еще в двух новостройках приостановлены продажи. Итого: вряд ли Красногвардейский район, и уж тем более данную зону, можно отнести к активно развивающимся с точки зрения жилого строительства.

«В районе Большой Охты весьма сложно наблюдать разнообразие предложения по новостройкам, -- говорит Александр Рыков, генеральный директор компании «Новый город». -- Жилищный фонд на данной территории в основном представлен сталинками, хрущевками и блочными девятиэтажками. Новые или строящиеся дома можно пересчитать по пальцам, а объекты с активным процессом строительства -- даже по пальцам одной руки. В этом районе сложно найти хорошие пятна под застройку, к тому же Большая Охта имеет плохое транспортное сообщение и значительно удалена от метро, что является минусом для покупателей типового жилья. Соответственно и спрос на недвижимость здесь достаточно низкий. На Октябрьской наб. есть ряд квартир с видовыми характеристиками, но это другой, более высокий класс недвижимости, и стоимость квадратного метра здесь уже совсем другая».

По мнению эксперта, в настоящее время Большая Охта -- это действительно депрессивная зона, которую необходимо развивать новыми архитектурными проектами и комплексным решением вопросов транспортной системы. Участок рядом с Большеохтинским мостом может как раз стать отличной площадкой для будущей доминанты района. Здесь в любом случае будет новый проект.

«Возможно, «Охта групп» вернется к своему проекту «Район 700», который компания планировала реализовать на этой территории, -- предполагает Александр Рыков. -- Проекты по жилой недвижимости здесь вряд ли будут активно востребованы у инвестиционных компаний, а вот объекты делового назначения -- бизнес-центры, торговые помещения -- будут более уместны на этой территории, в первую очередь ввиду близости центра, и по-этому быстрее найдут своего инвестора».

В целом зону, где предполагалось строительство «Охта Центра», можно отнести к зоне возведения жилья повышенной комфортности. Однако из-за отсутствия свободных пятен под застройку развитие территории в этом направлении пока проблематично. Тем не менее ряд проектов в сфере жилой недвижимости на этой территории планируется. Например, предполагается масштабная реновация кварталов в зоне Большой Охты, и на месте хрущевок со временем могут появиться комфортные новостройки. Правда, конкретики в этом направлении еще нет.

Многофункциональное будущее

Развитие зоны Большой Охты нельзя связать исключительно с жильем или с коммерческой недвижимостью. Скорее всего, территория будет развиваться как зона многофункциональной застройки, которая включает как жилую, так и общественно-деловую функцию.

«На мой взгляд, идея «Охта Центра», несомненно, была привлекательной для города в целом и для района возведения в частности, -- уверен Кирилл Азаров, директор по развитию и инвестициям компании Red Apple Realty. -- Свердловская наб. и Малоохтинский пр. интенсивно застраивались ранее жильем бизнес-класса и объектами деловой функции.

Проект «Охта Центр» был интереснейшим продолжением идеи развития этой части города. Отсутствие комплекса несколько приостановит развитие района. А ведь многие проекты строились с косвенным расчетом на возведение этого объекта, еще до возникновения он уже был в какой-то степени движущей силой для развития застройки жилья бизнес-класса и деловых центров в этой зоне».

По мнению эксперта, возможностей для использования участка в таком месте достаточно много. По средним оценкам, объем застройки на данной территории может составить от 70 тыс. до 100 тыс. м2, и распределить эту площадь инвестор сможет путем строительства объектов как жилой, так и коммерческой функции. Это позволило бы диверсифицировать риски. Ранее у ОАО «Газ-пром нефть» такой проблемы не стояло, ведь при возведении доминанты в 400 м деловой центр без лишних хитростей стал бы Меккой для бизнеса.

Не много ли офисов

Тем не менее вопрос использования излишнего объема офисных площадей мог бы в результате встать перед инвестором.

По словам Любавы Пряниковой, руководителя направления маркетинговых исследований Praktis CB, в западной части Красногвардейского района расположена большая часть формирующегося делового кластера. Он ограничен Свердловской наб., Малоохтинским пр., пр. Шаумяна, Среднеохтинским и Кондратьевским пр. Развитие деловой зоны было обусловлено громким проектом «Охта Центра».

Помимо этого проекта, заявлено к реализации 150 тыс. м2 арендопригодных площадей, в том числе на территории Красногвардейского района 54 тыс. м2. В высокой стадии готовности находится офисный центр «Санкт-Петербург Плаза» банка «Санкт-Петербург». При реализации заявленных объектов, включая несостоявшийся «Охта Центр», Красногвардейский район занял бы первое место в городе по объему офисных площадей. А учитывая не самое радужное состояние этого рынка, могла возникнуть ситуация переизбытка офисных площадей в данной зоне и в районе в целом.

Впрочем, как показывает практика, проект проекту рознь и очень многое зависит не только от района и от местоположения, но и от арендных ставок, гибкости управления и его уровня, и многих других факторов. Например, по словам главы УК «Теорема» Игоря Водопьянова, действующий в соседней зоне бизнес-центр «Бенуа» отнюдь не пустует. Тем не менее развитие ранее задуманного «Теоремой» проекта редевелопмента и развития бывшей промышленной территории по соседству приостановлено до лучших времен.

Что касается торговых площадей, то, по данным аналитиков, большинство -- пять объектов общей площадью 67 тыс. м2 -- сосредоточено в Красногвардейском районе у станции метро «Ладожская».

В настоящее время во всем районе действует 14 торговых объектов общей площадью 220 тыс. м2. Ранее предполагалось, что до 2016-2017 годов объем предложения в этом сегменте недвижимости в Красногвардейском районе может увеличиться на 335 тыс. м2 (в том числе предполагалось 125 тыс. м2 торговых площадей в составе третьей очереди «Охта Центра»). Однако столь масштабного увеличения объема не произойдет.

Таким образом, в целом обеспеченность торговыми площадями в районе останется ниже среднегородского уровня, что позволяет выдвинуть предположение о возможности дальнейшего развития.

В целом зона Большой Охты остается перспективной территорией для развития и жилой, и деловой функции по причине близости к центру города, наличия станции метро в незначительном удалении, близости Невы и возможностей редевелопмента окрестных промышленных территорий. При этом многое будет зависеть от судьбы участка несостоявшегося «Охта Центра» и проекта, который в итоге будет на нем реализован.