Если верите – стройте

«Эксперт Северо-Запад» №35 (481) 6 сентября 2010 года http://www.expert.ru/printissues/northwest/2010/35/poiski_goroda/<\/u><\/a>

Автор Елена Денисенко, заместитель главного редактора журнала «Эксперт Северо-Запад».

Городу с провинциальной судьбой не нужен деловой центр. Инвесторы проектов Сити делают ставку на развитие Петербурга

Петербург, четвертый по величине город Европы после Москвы, Лондона и Парижа, в отличие от лидирующей тройки, до сих пор не имеет делового центра. Не относя появление собственного Сити к стратегическим задачам, Северная столица рискует стать городом с провинциальной судьбой. И наоборот, строительство Сити – проект такого масштаба, который способен изменить город, ускорив процессы развития. К таким выводам пришли участники серии клубных дискуссий «Будущий Петербург», проходящих в этом году.

Будет центр – дела приложатся
«Чтобы иметь деловой центр, нужно как минимум иметь дела. А в действительности у нас впереди длительная экономическая рецессия. Чтобы петербургский Сити состоялся, туда должен прийти не малый и средний бизнес, а компании с мировыми именами. Где они сегодня? Никто не стоит в очереди. В ближайшие 10−12 лет экономической целесообразности в таком проекте нет», – скептически заметил генеральный директор компании «Механобр-Техника» Леонид Вайсберг.

Действительно, с количественной точки зрения острой нужды в строительстве дополнительных объектов деловой недвижимости в Санкт-Петербурге нет. «Действующих бизнес-центров классов „А“ и „Б“ в городе – более 2 млн кв. м. Если добавить класс „С“, то мы выходим на объем около 3,5 млн кв. м. Заполняемость их колеблется в диапазоне 50−80%. Можно, конечно, предложить красивые проекты, но сажать-то туда кого будем?» – спрашивает вице-президент ХК «Империя», управляющей сетью БЦ «Сенатор», Елена Смотрова.

Но есть и качественная сторона вопроса. «Инфраструктура большинства бизнес-центров не отвечает потребностям растущего бизнеса. Многие фирмы работают в условиях, которые их не устраивают. А как только появляется современный качественный бизнес-центр, цены на аренду в нем зашкаливают», – констатирует генеральный директор Холдинга МКД Юрий Воропаев. Он уверен: «Если мы сможем осуществить проект петербургского Сити, то те, кто его заполнит – компании с мировыми именами либо средний и малый бизнес, – найдутся».

Сторонники идеи рассматривают ситуацию в разрезе стратегического планирования. «Главная задача проекта петербургского Сити – не обслуживание тех потребностей, которые есть у города сегодня, а создание перспектив. Если мы не хотим, чтобы Санкт-Петербург был просто одним из 15 российских городов-миллионников, строительство делового центра стратегически важно», – убежден декан Высшей школы менеджмента СПбГУ Валерий Катькало. Если вернуться к высказыванию Леонида Вайсберга о деловом центре и делах, то слова Валерия Катькало – это контртеза: будет центр – дела приложатся. В теории бизнеса это называется проактивной позицией.

Вместе или раздельно?
По мнению экспертов, Сити – вполне узнаваемый формат, подобный формату супермаркета в ритейле, отвечающий нескольким требованиям. Во-первых, это концентрация в одном месте не менее 7−8% деловой недвижимости города. Во-вторых, однородность среды – бизнес-центры в границах Сити должны относиться к одному классу. В-третьих, деловые центры, как правило, строятся на участках с изначально невысокой стоимостью земли, так как одна из сопутствующих целей подобных проектов – развитие депрессивных городских территорий.

«Должна быть создана среда для общения деловой элиты, которая здесь сосредоточена, – площадка, где сконцентрированы отнюдь не только небоскребы, но и те элементы, которые сегодня возникают по всему миру. Это могут быть технопарки, инкубаторы и т.д.», – поясняет Валерий Катькало. Данному описанию в той или иной степени соответствуют известнейшие Сити мира, построенные за последние полвека: нью-йоркский Нижний Манхэттен, парижский Дефанс, лондонский Докландс. Деловой центр Пекина Гомао, а также район Побле Ноу в Барселоне тоже возводятся в соответствии с перечисленными принципами – специально выделенная территория, которая до этого не развивалась, застраивается современными зданиями, обеспечивающими инфраструктуру для эффективной деятельности бизнеса.

Сити – апробированный в мировой практике, но отнюдь не единственно возможный формат организации пространства, обеспечивающий потребности деловой жизни города. Как вариант возможна полицентричность размещения центров бизнес-активности, характерная, к примеру, для Хельсинки. По мнению некоторых участников круглого стола, этот путь больше подходит для Петербурга. «Должно быть несколько центров, различных по площади, местоположению, назначению, – и классический Сити, и бизнес-инкубатор, и технопарк. Вряд ли это должен быть единый блок, сосредоточенный в одном месте: такое расположение сразу породит в пятимиллионном городе массу проблем – транспортных, энергетических, экологических», – размышляет советник губернатора Санкт-Петербурга Александр Викторов.

Более того, рассредоточение центров деловой активности присуще Петербургу, так сказать, по умолчанию. «По моим ощущениям, деловой центр в городе уже есть. Он дезинтегрирован, но это реальный Сити. Я имею в виду сеть бизнес-центров „Сенатор“. К счастью, они разбросаны по Петербургу и потому не создают проблем для горожан», – считает Леонид Вайсберг.

Концепция полицентричного Сити, не оформленная в умах и документах, продолжает осуществляться на практике. Так, компания «ЭкспоФорум» реализует проект «Деловая зона „Пулково“». Недалеко от аэропорта девелопер возводит международный конгрессно-выставочный комплекс, который, по уверениям авторов проекта, станет крупнейшим в Европе и обеспечит Петербургу возможность претендовать на проведение масштабных выставок. По мнению Виктории Печенкиной, генерального директора компании «Джей Эс Пи Трэвел», занимающейся деловым туризмом, комплекс активизирует деловую жизнь в городе. «Шанхай построил за пять лет 350 тыс. кв. м выставочных центров, Пекин – 1,5 млн кв. м. Мы далеко позади. Зарубежные партнеры сегодня не рассматривают Петербург всерьез как место для проведения крупных международных мероприятий», – сетует Печенкина.

Гений места
Если вернуться к классическому представлению о Сити как о специально развиваемой территории для концентрации бизнеса, то неизбежно возникает вопрос о его местоположении, весьма проблематичный для городов с богатым историческим и архитектурным наследием. В мире немногие деловые центры развивались безболезненно и как бы «сами собой». Это самый знаменитый Сити – лондонский, который сам по себе является наиболее старинной и ценной исторической частью столицы Великобритании. Другой пример – Сан-Франциско, город «с прошлым», на главных улицах которого небоскребы бизнес-центров соседствуют с памятниками архитектуры. Но такое градостроительное решение было принято после пожара и землетрясения 1906 года, которые почти уничтожили город, и лакуны застраивались в соответствии с самыми современными на тот момент технологиями.

В большинстве же случаев Сити развиваются на специально выделенных территориях вне центра города. Парижский Дефанс возведен в четырех километрах от Триумфальной арки на огромной бетонной плите, которая положена поверх действующих авто— и железнодорожных трасс. Дефанс – единственное место на планете, где использована подобная технология. Новый лондонский деловой район Докландс расположился на востоке города, на месте самого большого в мире порта. Район Побле Ноу, который барселонцы называют будущим Манхэттеном и Докландсом, в недавнем прошлом был депрессивной промышленной территорией, оккупированной панками, рокерами и сквоттерами.

В Петербурге теоретически есть места, которые без ущерба для архитектурного облика города можно отдать под небоскребы и технопарки. К примеру, участки в районе Обводного канала, Измайловского проспекта. Но на них располагаются либо жилые дома, либо здания, принадлежащие разным владельцам. Поливладение в данном случае не позволяет обеспечить одно из непременных условий выделения подходящей для Сити земли – ее относительную дешевизну на начальной стадии реализации проекта.

Другая проблема, на которую указывают эксперты, – особенности построения отношений власти и бизнеса в России, а именно – непременное желание второго приблизить свои штаб-квартиры к зданиям правительства. «Выбирая место дислокации Сити, необходимо исходить из потребностей международных компаний. Их интересы сосредоточены в довольно узком районе – в центре. Подтверждение этого тезиса – тот факт, что Bolloev Center переехал с Васильевского острова в район Исаакиевской площади, в так называемый золотой треугольник (хотя правильнее сказать – золотую трапецию между Невским и Вознесенским проспектами, Адмиралтейской набережной и Казанской улицей). Здесь заполняемость бизнес-центров стопроцентная», – отмечает генеральный директор «БТК девелопмента» Дмитрий Абрамов. «Так происходит потому, что у нас исторический центр – не столько музей, сколько территория сосредоточения власти», – подтверждает исполнительный директор ОДЦ «Охта Центр» Александр Бобков.

Узел транспортных проблем
Сегодня в Северной столице выделены участки под три проекта, которые могли бы теоретически претендовать на звание Сити: «Охта-центр», «Морской фасад Санкт-Петербурга» и «Невская Ратуша». Но ни один из них идеально не подходит на эту роль. «Невская Ратуша» расположена неподалеку от Смольного, который станет ее якорным арендатором, переместив в новый бизнес-центр разбросанные по городу комитеты правительства. Но небольшая площадь деловой недвижимости не позволит проекту стать городом в городе. «Нам сложно претендовать на статус Сити. Это будет скорее офисный квартал. Но местоположение дает надежду, что район продолжит развиваться и в ближайшем будущем превратится из депрессивного в общественно-деловой», – полагает заместитель директора проекта «Невская Ратуша» Максим Черников.

На первый взгляд, любой из двух других проектов мог бы стать петербургским Сити. «Охта-центр» предполагает создание социального и делового комплекса, включающего 300 тыс. кв. м площадей, еще 1 млн кв. м собираются построить во вторую очередь на прилегающих территориях. Этого вполне достаточно, чтобы вместить самую бурную деловую активность, да и Смольный недалеко. «Морской фасад» дислоцируется дальше от властей города – на западном берегу Васильевского острова, но имеет важное преимущество: в отличие от «Охта-центра», он политически нейтрален. «Создаваемый в рамках проекта искусственный остров идеально подходит для размещения петербургского Сити. Никаких обременений третьими лицами нет, ограничения по высотности строительства – минимальные», – рассуждает PR-директор проекта «Морской фасад» Александр Шимберг.

Но и «Охта-центр», и «Морской фасад» не отвечают еще одному важнейшему для Сити критерию – транспортная доступность объектов деловой жизни. К примеру, когда застраивался Докландс, специально для него была спроектирована и создана транспортная сеть Docklands Light Railway (DLR) – надземное метро, поезда которого проходят по эстакаде между тесно расположенными небоскребами. Дефанс также отличается уникальной для Европы транспортной системой, которая полностью исключила автомобильные пробки – бич всех мировых Сити. «До 20% территории при комплексной застройке приходится под транспортные развязки. К примеру, когда создавался Москва-Сити, сразу стали решать вопрос многоярусных дорог и развязок для движения транспорта, без которых фактически развивать деловую активность невозможно», – говорит Юрий Воропаев.

В перспективе транспортная доступность расположенных на территориях «Охта-центра» и «Морского фасада» офисов будет зависеть от строительства Западного скоростного диаметра, Орловского тоннеля, линии метро на намывные территории Васильевского острова, новых мостов через Неву. Но, по мнению участников дискуссии, даже если правительство города выполнит все данные обещания, проблема не будет решена полностью. «Не хочу обсуждать архитектурную концепцию «Охта-центра» и дискутировать о высоте башни, но меня всегда интересовал один вопрос: как там люди ездить будут? Даже если что-то решится с новыми дорожными развязками, не очень себе представляю, как они будут работать», – поделилась Елена Смотрова. «На Охте скоро начнется конкуренция пешеходов, не то что машин», – согласился Леонид Вайсберг.

Не меньше опасений вызывает у Вайсберга «Морской фасад». «Васильевский остров – это место, куда вообще не проехать. Не тешьте себя надеждами – Западный скоростной диаметр эту проблему не решит: это не внутригородская магистраль, а трансмагистраль, которая связывает Финляндию с Москвой. Ни новая станция метро, ни еще один мост над Невой, который буквально просится с точки зрения градостроения, не снимет напряженности трафика, – утверждает Вайсберг. – Радикальным решением транспортной проблемы острова может быть только засыпка дельты Невы».

Тяга к власти
Как показывает опыт городов, имеющих собственные Сити, развитие деловых центров всегда происходит с благословения и при активной поддержке властей. Расцвет Нижнего Манхэттена начался с того, что Дэвид Рокфеллер возвел в этом отнюдь не процветающем районе штаб-квартиру своего банка. После чего городские и муниципальные власти запустили проект строительства Всемирного торгового центра, предопределив экономический подъем территории. Дефанс начал застраиваться в конце 1950−х годов по инициативе президента Франции Шарля де Голля. Для оживления Побле Ноу, бывшего экономического сердца Каталонии, власти Барселоны инициировали амбициозный проект под названием 22@. Китай вкладывает средства бюджета в строительство пекинского района Гомао и дает серьезные преференции бизнесу, участвующему в создании Сити.

«Дефанс – целиком правительственный проект, построенный на амбициях. Бизнес туда заселяли силком: либо переедешь, либо прекратишь свою деятельность. Подозреваю, что в Петербурге такого не будет. На вопрос о необходимости строительства Сити ответил Генплан Санкт-Петербурга, который подходит с позиции „пусть цветут все цветы“ и не выбирает ни одну территорию в качестве приоритетной для развития делового центра», – считает PR-директор архитектурной мастерской «Студия 44» Людмила Лихачева.

Но большинство участников дискуссий проголосовали за реализацию проектов по созданию Сити. «Не надо ждать окончания кризиса – он заканчивается только тогда, когда мы начинаем работать», – уверен Юрий Воропаев. Безусловно, амбиции частных инвесторов должны быть соразмерны амбициям города. Как подчеркнул председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко, «инициаторы проектов Сити делают не экономическую, а политическую ставку – на долгосрочное развитие города».

Санкт-Петербург