ДОХОДНОЕ МЕСТО: ОФИСНЫЕ РЕЗЕРВАЦИИ

Анастасия Ясинская

Ведомости, 17.09.2007

В Петербурге практически одновременно стартуют несколько грандиозных по городским меркам офисных проектов. Метраж каждого из них измеряется шестизначными цифрами, а их общая площадь по крайней мере вдвое превышает нынешнее совокупное пространство петербургских бизнес-центров категорий А и В.
По планам девелоперов, офисные гиганты будут один за другим сдаваться в эксплуатацию в 2010-2012 гг. Консультанты довольно сдержанны в прогнозах и избегают словосочетания «кризис перепроизводства». Однако очевидно, что это время станет моментом истины для городского офисного рынка, и у инвесторов, которые сегодня закладывают очередные бизнес-центры, есть серьезный повод для размышлений.
По данным компании Colliers International (Colliers), в середине 2007 г. объем офисных площадей в деловых комплексах уровней А и В составлял в Петербурге около 480 000 кв. м (из них к высшей категории принадлежит 15% объектов, или 74 300 кв. м). Эксперты Jones Lang LaSalle (JLL) называют цифру 750 000 кв. м, в том числе 98 700 кв. м, относящихся к А-классу. Данные аналитиков других компаний, как правило, укладываются в этот диапазон.

Общее прибавление на рынке бизнес-центров за первое полугодие нынешнего года специалисты Praktis Consulting & Brokerage оценивают в 93 265 кв. м (66 950 кв. м арендопригодных площадей). По подсчетам Becar Commercial Property SPb, ввод составил 106 500 кв. м. Эксперты Colliers приводят такие данные: около 60 000 кв. м полезного пространства — категорий А и В. Как обычно, консультантам не удается прийти к общему мнению. Но порядок чисел понятен. По итогам года Becar, исходя из заявленных сроков реализации проектов, предрекает появление более 40 новых офисных центров (всего около 395 000 кв. м). Хотя в компании оговариваются: традиционно не более 50-70% площадей сдается в эксплуатацию относительно вовремя. В Colliers прогнозируют ввод в 2007 г. более 270 000 кв. м качественных площадей.

Пока предложение не успевает за спросом, о чем свидетельствуют считанные проценты вакантных офисов как в бизнес-центрах, открытых совсем недавно, так и в действующих комплексах со стажем. Запрашиваемые арендные ставки в классе А увеличились за первое полугодие в среднем на 3,3%, составляя актуальный диапазон $500-940 за 1 кв. м в год (включая эксплуатационные расходы без НДС), в классе В средний рост составил 3,6%, а ценники варьируются в пределах $300-580 за 1 кв. м (данные Colliers).

По прогнозу JLL, в 2007 г. рынок будет готов поглотить примерно 260 000 кв. м качественных площадей, в 2008 г. — уже около 330 000 «квадратов». Специалисты Colliers подсчитали, что ежегодно спрос на современные конторы увеличивается на 15-20%. «Обеспеченность офисными помещениями на 1000 петербуржцев все еще невелика (актуальный показатель — 260 кв. м). В Москве он составляет 460 кв. м на 1000 человек, в Варшаве — 1450, в Париже — 4450, а в Лондоне — и вовсе 7100 кв. м. Cравнивать эти города напрямую вряд ли возможно. Они занимают разное место в международной иерархии и выполняют различные функции. Однако есть убеждение, что петербургский офисный рынок способен переварить значительно больше площадей. Этим же чувством, видимо, руководствуются и девелоперы. «По нашей оценке, предложение в секторе бизнес-центров классов А и В будет расти примерно на 20-40% в год», — комментирует генеральный директор Colliers International (Петербург) Борис Юшенков.

Специалисты JLL полагают, что в 2010 г. петербургский рынок высококачественных офисов преодолеет отметку в 2 млн кв. м, из которых более 600 000 кв. м будут относиться к категории А.
Примерно в этот период скорее всего и пересекутся кривые диаграмм спроса и предложения. Между тем на стадии строительства будут находиться еще сотни тысяч квадратных метров офисной недвижимости класса «премиум». И это без учета мегапроектов «Охта-Центр» на Малой Охте (в девичестве — «Газпром-Сити») и «Морской фасад» на намывных территориях западной оконечности Васильевского острова (в рамках последнего запланировано создание Сити с 1,6 млн кв. м офисных площадей).
Если не рассматривать вариант переноса в Петербург столицы России, город, очевидно, будет затоварен офисами уже через 5-7 лет. Девелоперам придется смириться с более скромной доходностью, у арендаторов наконец появится возможность выбора, а ставки за помещения класса А приблизятся к среднеевропейским.
Необходимо, впрочем, учитывать, что хронический перенос сроков и корректировка проектов уже по ходу их реализации делают любые прогнозы весьма приблизительными.

Офисная «автономка»

Беспрецедентны не только масштабы будущего строительства. Девелоперы новой волны реализуют иную идеологию. Они не занимаются отдельными бизнес-центрами, а формируют деловые кварталы с замкнутой территорией, обширным паркингом и развитой социальной инфраструктурой, включающей детские сады, медицинские центры и апартаменты. Словом, стремятся сделать все, чтобы увлеченные трудоголики практически переселились в офисы.

В отсутствие сформированного городского Сити крупные очаги инвестиционной активности возникают стихийно на бывших промышленных территориях, в основном на набережных, примыкающих к центру Петербурга.

Первым примером офисного анклава, занявшего целый квартал на Петроградской набережной с практически независимой инженерной инфраструктурой, стал проект «Сити Центр», реализованный в 2001-2004 гг. на территории бывшего завода «Вибратор». Заводские корпуса были подвергнуты комплексной реконструкции и превратились в офисные здания категорий В и В+. Кроме того, здесь есть собственный фитнес-клуб с бассейном, центр восточных единоборств, рестораны и кафе, несколько банковских офисов, салон красоты, бизнес-отель на несколько номеров, конференц-зал и т. п. Общая площадь «Сити Центра» — 28 000 кв. м, из них арендопригодная — около 21 600 кв. м. В планах инвестора «Сити Центра» — построить на этой территории еще один бизнес-центр, относящийся уже к классу А (примерно 15 000 кв. м).
У девелоперов, находящихся на старте, иной размах. Уже идет строительство комплекса «Прогресс-Сити» на наб. Черной Речки, 41. Проект ведет одноименная компания, созданная специально для его реализации. Речь идет об освоении площадки завода «Прогресс», занимающей 4,5 га и ограниченной ул. Графова, Старобельской, Лисичанской и набережной. Земля находится в частной собственности. Само предприятие, специализирующееся на разработке и изготовлении пресс-форм и штампов, постепенно переедет на другую территорию.

Архитектурный облик квартала разработан международным бюро SUAR.T в загадочном стиле «псевдокинематика». Проект сочетает реконструкцию и новое строительство. В декабре 2006 г. здесь был введен в эксплуатацию первый офисный центр категории В общей площадью 10 500 кв. м. 4-этажное административное здание подросло на три уровня и было полностью переделано внутри. Все помещения разобрали в основном крупные арендаторы, заявленный уровень ставок составил 9600-10 800 руб. за 1 кв. м в год (включая НДС и эксплуатацию). На создание первенца было потрачено около 10,5 млн евро. Всего инвесторы намерены вложить в проект примерно 150 млн евро, используя собственные и заемные средства. Стройка разбита на несколько этапов и по плану финиширует в 2014 г.
«В эпоху транспортного предколлапса, когда перемещаться по городу даже в пределах одного района в течение дня становится невозможно, мы попытались спроектировать самодостаточный бизнес-кондоминиум со всем, что необходимо клеркам, включая и рекреационную зону с парком», — рассказывает руководитель бюро SUAR.T Александр Супоницкий.

Общая площадь комплекса составит до 170 000 кв. м с учетом заглубленной парковки. На офисное пространство, включая четыре башни высотой до 65 м, запланировано до 70 000 «квадратов». Примерно 9000 кв. м отводится по проекту под гостиницу или апарт-отель, около 5500 кв. м — под общепит, еще 5000 кв. м займет спортивный центр с бассейном. Предусмотрены также супермаркет и другая сопутствующая торговля, небольшие выставочные площади, частная поликлиника и проч.

Стартовали работы на бывшей территории завода «Россия». Площадку около 16 га, расположенную на углу Пискаревского проспекта и Свердловской набережной, напротив Смольного собора, приобрела в 2005 г. управляющая компания «Теорема» (в Петербурге ей принадлежит около 100 000 кв. м офисных и торговых площадей). Земля вместе с цехами, в основном подлежащими сносу, досталась инвестору по $60 за 1 кв. м. Здесь запланирован деловой квартал «Полюстрово» общей площадью свыше 500 000 кв. м, из которых более 300 000 «квадратов» займут офисы категорий А и В+. Примерно по 50 000 кв. м отводится под жилье и торгово-рекреационную функцию. Размер паркинга — 5500 машино-мест. Облик комплекса, состоящего более чем из 20 зданий, разработан немецким архитектором Сергеем Чобаном. УК «Теорема» оценивает стоимость этого проекта в $650 млн и намерена полностью завершить его в 2012 г.

Осенью здесь заработает первый бизнес-центр класса А «Бенуа» с оригинальными стеклянными фасадами, которые украшают фигурки в театральных костюмах, придуманных Александром Бенуа к балету «Петрушка». Общая площадь здания пока составит 17 000 кв. м, еще 12 000 «квадратов» добавятся к нему в 2008 г.

Неподалеку от стройплощадки УК «Теорема», на Малоохтинском проспекте, 65, реализуют совместный проект банк «Санкт-Петербург» и компания Setl City (входит в холдинг Setl Group). Консультант и брокер — компания Praktis Consulting & Brokerage. Очередной деловой квартал рассчитан примерно на 150 000 кв. м высококлассных офисных площадей. В состав комплекса войдут несколько бизнес-центров, а также торговые помещения, фитнес и двухуровневый паркинг на 1800 мест. В башне высотой 97 м разместится банковская штаб-квартира. Бюджет проекта — около $430 млн. Примерно 30% финансирования обеспечивает Setl City, остальные средства предоставляет банк. Сейчас идет проектирование, которым занимается альянс архитекторов из петербургского бюро «Евгений Герасимов и партнеры» и немецкого «Сергей Чобан и партнеры».

На пр-те Медиков, 10 (Петроградская сторона), будет реализован самый крупный из офисных проектов группы ЛСР. Деловой квартал Electric City расположится на бывшей площадке завода «Электрик» (ЛСР владеет 97% акций этого предприятия). Комплекс должен быть построен в 2011 г. на участке 7,3 га. Его общая площадь — 340 000 кв. м. Офисы класса А, магазины и остальные коммерческие помещения займут 190 000 кв. м, расположившись в 10 корпусах, образующих перекрытую атриумом улицу. Архитектурное решение предложено тем же тандемом — Сергей Чобан и Евгений Герасимов. Практически под всей территорией застройки запланирован двухуровневый подземный паркинг на 2800 мест. Из сопутствующей инфраструктуры для клерков предусмотрены фитнес-клуб (примерно на 6000 кв. м), разнообразный общепит (почти 8000 кв. м), медицинский центр и даже детский сад.

Еще один крупный офисный анклав (от 100 000 до 150 000 кв. м) запланирован ЛСР рядом со Смольным собором в составе «Смольного квартала», где также разместится жилье высокого класса. Срок вывода комплекса на рынок — 2013 г. По словам Георгия Богачева, управляющего директора группы ЛСР, отвечающего за проекты в сфере коммерческой недвижимости, масштабной инвестпрограмме предшествовали серьезные маркетинговые исследования. По их результатам был сделан вывод, что текущий дефицит офисов класса А в Петербурге составляет 250 000-300 000 кв. м. С учетом нынешних темпов экономического развития каждый год будет возникать дополнительная потребность еще примерно в 100 000-200 000 «квадратов». Поэтому в ЛСР спокойны за будущее своих бизнес-кварталов. «Даже если конъюнктура станет менее благоприятной, мы удержимся на рынке за счет более качественного предложения. Сложнее придется старым БЦ. Кризис в меньшей степени затрагивает сегмент премиум. Кроме того, наши расчетные вложения в офисные проекты ниже их актуальной рыночной стоимости, что также придает дополнительный запас прочности», — рассуждает Богачев.
Еще один девелопер-«тяжеловес» на петербургском офисном рынке — ЗАО «М», аффилированное с ВТБ. Эта компания реализует проект по созданию делового комплекса «Невская ратуша» на месте бывшего трамвайного парка № 4 (на участке около 6 га между Дегтярным переулком, ул. Моисеенко и Новгородской). До трети площадей в «Ратуше» получит городская администрация. Предполагается, что Смольному отойдет до 100 000 кв. м офисов, а около 200 000 кв. м будет сдаваться в аренду; еще 100 000 кв. м займет подземный паркинг. Стоимость проекта, по предварительным расчетам, превышает $400 млн. Город обещает выкупить свои площади по себестоимости. Правда, до 40 000 кв. м он получит бесплатно — как взнос инвестора за право застройки, а также как компенсацию за инженерное обеспечение участка и расселение расположенных на нем домов. В августе был объявлен архитектурный конкурс на детальную концепцию застройки этой территории.

Издержки гигантомании

Плюсы каждого из заявленных проектов по отдельности очевидны: формирование комфортной и современной бизнес-среды, которой до сих пор нет в Петербурге. Однако, достигнув критической массы, они могут не только спровоцировать застой на офисном рынке, но и усугубить транспортные проблемы города.
Консультанты, воздерживаясь от развернутых комментариев, признают, что сами с большим интересом следят за развитием событий. «Мы наблюдаем сегодня, как девелоперы формируют вокруг центра города настоящее деловое кольцо, — говорит директор департамента офисной недвижимости Becar Realty Group Алексей Чижов. — Проектов заявлено действительно много. Но не стоит забывать и о том, что совокупный объем петербургского офисного рынка, включая встройки и административные корпуса, не подлежащие классификации, превышает 3 млн кв. м. Арендаторы неизбежно будут переезжать в помещения лучшего качества, вопрос в том — с какой скоростью. Если заявленные комплексы будут выходить на рынок очередями и один за другим, серьезное затоваривание нам не грозит. У девелоперов будет время на то, чтобы при необходимости отреагировать на изменение конъюнктуры, скорректировав проекты. Если же произойдет массовый выброс площадей, комплексы могут довольно долго простоять полупустыми, пока спрос не догонит предложение».

«Это нормально, если в результате реализации новых проектов действующие бизнес-центры класса А понизят ставки и переместятся в категорию В, а неудачные объекты уйдут с рынка. Но есть и другая проблема: городские власти, к сожалению, так и не указали бизнесу место для формирования петербургского Сити. В результате локальные Сити возникают сегодня стихийно, и наличие крупных центров деловой активности, разбросанных по городу, вряд ли улучшит транспортную ситуацию. Да и с доступностью отдельных комплексов площадью 300 000-500 000 кв. м могут возникнут серьезные проблемы. Представляете, сколько машин устремится к таким офисным анклавам в часы пик?» — рассуждает Борис Юшенков.

Девелоперы, работающие на Малой Охте (УК «Теорема», Setl City и др.), уже в полной мере осознают надвигающуюся угрозу. «Мы проанализировали, как реализация заявленных проектов приведет к росту транспортных потоков в этом районе к 2011-2012 гг. Сейчас среднесуточный трафик на мосту Петра Великого составляет около 65 000 автомобилей. Если все стройки, включая газпромовскую, состоятся, он увеличится, по нашим расчетам, на 9765 машин. Возникнет потребность в парковке на 8138 мест. Пропускная способность будущего Орловского тоннеля составит по плану около 59 000 автомобилей в сутки. Однако он не является панацеей, и усилия властей не должны сводиться к реализации одного этого проекта. Зона Малой Охты нуждается в комплексной инфраструктурной подготовке. Когда в Лондоне, например, только начинали строить Сити, туда заранее была подведена ветка метро. У нас же ситуация обратная: частные инвесторы уже вплотную заняты своими проектами, а инфраструктурные проблемы только обсуждаются», — говорит руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis C&B Сергей Федоров.

«Главная проблема этой территории, на мой взгляд, — отсутствие метро, — говорит управляющий партнер УК “Теорема” Игорь Водопьянов. — Я не представляю, как в наш район будут добираться люди, не имеющие машин. Для арендаторов “Бенуа” мы планируем запустить бесплатные шаттлы от ближайшей станции подземки, но и такие автобусы будут добираться до нас довольно долго. С этим неизбежно столкнутся все, кто строит в этом районе».

Чтобы хотя бы отчасти сгладить транспортную проблему, в проекте банка «Санкт-Петербург» и Setl City предложено нетривиальное решение — собственный причал, который позволит части клерков приезжать на работу по воде. Или, видимо, на санях — зимой.
Управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов обращает внимание еще на один немаловажный аспект: «Заявляя проекты высокого уровня, девелоперы должны думать о том, насколько им соответствует ближайшее окружение. При усилении конкуренции однородность социальной среды станет одним из важных критериев при выборе арендатором нового офиса».