Александр Бобков: "Высотки в Лахте планировались еще тридцать лет назад"

http://www.nsp.ru/nums/19925.html

История с газпромовской «башней» порождает двойственные чувства. Как-то получается, что подавляющее большинство наших друзей, коллег и знакомых (вне работы) были искренними противниками проекта. А среди наших читателей: строителей, девелоперов — было немало и сторонников. Перенесение площадки в Лахту сняло остроту идеологического противостояния. Теперь можно обсуждать параметры, технические характеристики, спорить о перспективах. И лучше, конечно, получать информацию из первых рук. О будущем «Лахта-центре» мы беседуем с исполнительным директором ОДЦ «Охта» Александром Бобковым.

– Проект еще не переименовали?
– Одно из возможных названий — «Лахта-центр». Будем проводить конкурс идей среди тех, кто активно интересуется проектом.

– Теперь, пройдя через волну общественного неприятия и массовых протестов, скажите честно: вы вздохнули с облегчением, развивая ваш проект на свободе?
– Мы были внутри процесса, и у нас немного другой взгляд на эту конфронтацию. Была допущена ошибка на начальном этапе.

Мы надеялись, что горожане смогут додумать, домыслить многие аспекты проекта. Рассчитывали, что не надо объяснять вещи, которые нам казались очевидными. И произошло то, что произошло. Определенная часть населения составила свое представление о проекте, и все последующие аргументы воспринимались как враждебные, заказные и так далее. Особенно это относится к активным противникам: они в принципе против. Даже не уточняя, против чего и где это.

Давайте посмотрим, как получится на новом месте…

– Как планируете использовать преимущества прибрежного положения?
– Морской фронт комплекса будет максимально открыт, это заложено в техническом задании. Как говорят архитекторы, это мечта — иметь южный фасад. И это крайне редко удается в городской застройке. Будем использовать это на все сто процентов. Иностранные архитекторы, когда узнают параметры и местоположение нашей площадки, приходят в восторг. В западных городах такой разворот проекта на юг почти невозможен: они исторически застраивались с севера. Новые проекты у них — или реконструкция, или с видом на сложившуюся застройку.

– Строить в новом месте будете примерно столько же — по объему и по высоте?
– Да, параметры застройки будут схожими. Конечно, с учетом красивого морского фасада и возможностей, обусловленных большой площадью участка.

– Будете формировать морские ворота Петербурга?
– Думаю, стоит говорить о некоей доминанте в северо-западной части города. Кстати, она была предусмотрена в последней советской концепции, которая разрабатывалась в конце 1980-х. Районы Лахты и Бронки визуализировались как два полюса. По мнению архитекторов старой школы — более консервативной и более профессиональной, на мой взгляд, — эти два района должны были включать высокие здания, заметно превосходящие по высоте фоновую застройку.

– Будете делать набережную?
– Безусловно. И она будет общедоступной. Но как именно будет выглядеть — еще не решили. Будет свой причал, в том числе и для водного транспорта.

– Грунты здесь более удачные, чем на Охте?
– Здания, которые мы планируем возвести, стоят на более плотных слоях, фактически — на вендских глинах. По первичным данным, здесь глубина залегания венда на 30 метров выше. То есть условия более благоприятные…

– Как повлияет ваш проект на развитие прилегающих территорий?
– Мы считаем, что проекты такого масштаба дают сильный положительный резонанс. Мы анализировали возможное воздействие на Охте. И эксперты (консультанты, оценщики) оценивали трехкилометровую зону как зону безусловного, стопроцентного влияния, и в радиусе 7 км это воздействие было бы существенным.

Конечно, хотелось бы видеть территорию вокруг серьезного инвестпроекта благоустроенной. Но мы не планируем каких-то революционных мер. Все должно меняться эволюционно, как менялись постепенно пригороды Москвы. Медленнее, чем хотелось бы, но в нужную сторону. Были ненужные всплески, излишнее удорожание, ажиотаж Рублевки, но если исключить крайности, то правильно освоенная территория стимулирует развитие соответствующего окружения.

– Вы как-то быстро выбрали этот участок. Давно его имели в виду?
– Команда была настолько подготовлена и заточена на реализацию проекта... Нас затормозили на полном ходу. За сутки до получения разрешения на строительство мы получили отмену по ранее установленным параметрам полета... М вся эта энергия должны была во-вто-то вылиться.

Это место рассматривалось еще до выбора Охты. И район Лахты считался одним из наиболее перспективных. Как дублеры у космонавтов: до последнего ждет, а потом у главного насморк, и дублер становится героем. Вот и с Лахтой получилось примерно так же. Был момент, когда мы рассматривали совсем другие варианты: Кудрово, еще какие-то места на юго-западе. Но в итоге Лахта оказалась по нескольким параметрам ближе всего.

– На Охте предполагались станция метро, музей, спортивный комплекс… Здесь все будет скромнее?
– «Джентльменский набор» обязателен для крупного проекта в мегаполисе. Монофункциональный комплекс строить бессмысленно. Даже если мы, используя корпоративный ресурс, соберем в офис родственные Газпрому компании, это будет не работающая схема и уж точно — коммерчески не интересная.

Законы девелопмента никто не отменял. Нужны универсально востребованные функции: работа, досуг, развлечения, бытовые услуги, торговля. В том объеме, чтобы решить вопросы для 3000-4000 человек, которые будут приезжать сюда ежедневно. Вот в таком варианте это будет успешный проект, и он будет развиваться и расширять зону влияния.

– В Лахте другая конкурентная среда. Рядом с вами будет крупнейший в Европе аквапарк с развлечениями, с торговой зоной. Офисных центров пока не так много, но и они испытывают определенные проблемы с заполняемостью. Создание такого мощного «якоря», как ваш, безусловно, изменит эту картину…
– Мы надеемся найти такое сочетание функций, которое будет отвечать потребностям не только Лахты, но и всей северной части города. Она бурно развивается, здесь живет другой социальный слой. Жилье тут в основном покупали, а не получали по социальным программам. Потребность в развлечениях, в качественном недорогом общепите везде по городу примерно одинакова. Но здесь выше уровень платежеспособного спроса. И за ним подтягиваются коммерческие функции.

На первом этапе в нашем комплексе, безусловно, будет преобладать деловая функция: строим в значительной степени под себя. Но она понемногу, по чуть-чуть будет дополняться другими функциями: досуговой, развлекательной, выставочной…
Правда, на Охте мы говорили о 35% общедоступных площадей, потому что это недалеко от центра и все должно быть не только для специальных людей с бэйджиками, но и для горожанина, который вышел с Якорной или с Магнитогорской и вздохнул облегченно: все, вот здесь начинается город.

В Лахте нет той безысходности. Есть парк 300-летия, он хорош и его надо развивать. Есть центры развлечений, которые обрастают кинотеатрами, торговлей и прочим. Что требуется — понятно, в каком объеме — посмотрим. Мы надеемся, что к нам присоединятся (на правах инвесторов или в статусе операторов) представители бизнеса. и предложат наиболее востребованные рынком и жителями дополнительные функциональные зоны.

Сейчас мы очень серьезно рассматриваем создание детского технопарка…

– Как в Финляндии?
– В Финляндии такого еще нет. Таких проектов вообще всего три в мире: в Сингапуре, в Эмиратах и, кажется, в Корее. Он предусматривает довольно большие площади, но это не традиционные аттракционы или компьютерные игры, а зоны по интересам. Здесь — юные пожарные, там — врачи со своей лабораторией, дизайнеры, торговля. Дети прощупывают возможности будущей профессии.

– Маленький Смольный и небольшая буровая обязательно должны быть!
– Почему же нет? Нас (сырьевые компании) воспринимают однобоко, примитивно, и это надо менять. В том числе — через детский технопарк…

– Без транспортной составляющей проект немыслим, не так ли?
– Это один из основных критериев, который мы учитывали, выбирая площадку. Транспортная доступность рассматривалась в первую очередь наряду с правами собственности, градостроительными ограничениями и т.д. Приморский район не обделен городскими планами в части улучшения транспортной инфраструктуры.

Проекты, утвержденные постановлениями правительства и внесенные в городские программы, в течение трех-четырех лет должны кардинально изменить ситуацию на территории от Ушаковской развязки до Сестрорецка.

Кроме Западного скоростного диаметра город планирует строительство двух магистралей (М-32 и М-49), которые будут выводить на ЗСД и на Кольцевую транспорт из СПЧ. Магистрали проектируются, землеотводы получены, выделяется финансирование. С небольшим отставанием, но работа по их прокладке идет.

Вскоре будет проведен конкурс и начнется реконструкция Приморского проспекта в районе Лахты…

– Автовладельцы в ужасе…
– Да, будет очень сложно, потому что дублеров практически нет. Но это надо делать. В результате появится настоящая магистраль, которая снимет многие проблемы.

– Если на Большую Конюшенную отводили три года — сколько же Приморский будут делать?
– Вот этого я не понимаю. На момент закрытия дороги объемы работ понятны до кубометра, производительность техники и людей известна. Каким образомподрядчикам дают на работу год, если там дел на несколько месяцев?

– Как крупнейший инвестор вы можете воздействовать на городское начальство?
– Скажем аккуратнее: как один из крупных инвесторов мы заинтересованы в том, чтобы проекты развития прилегающих территорий были приблизительно синхронизированы с нашими планами. То есть не раньше, не позже, а вовремя. И мы обязательно будем работать в этом направлении.

Мы заинтересованы в том, чтобы все происходило вовремя и увязывалось с основным проектом. И в этом не только наш интерес. Чтобы притягивать микроинвесторов, нужно быть предсказуемым и обязательным.

– Микроинвестор власти все равно не поверит, у него есть опыт. Вам — возможно…

– С переносом проекта и нам создали такой опыт… Иностранные инвесторы говорят нам на встречах и приемах: «Ну, если уж с вами так…». Они понимают, когда строго «нет». Или четко «да». А когда, как у нас бывает, «да нет, наверное» и это «наверное» стоит миллиарды, — не понимают.

– Вы упомянули, что в комплексе будут работать 3000-4000 человек. Сколько из них приедут в Петербург и как будут решаться их жилищные проблемы?
– В ближайший год приедет, наверное, треть. Две трети — это будут петербуржцы. Специалисты в городе есть, они просто перестанут ездить в Москву. Впрочем, наша компания — застройщик, мы создаем рабочие места физически. А юридически и организационно их создадут те компании, которые разместятся в создаваемом нами офисном пространстве.

– Какую территорию вы намерены осваивать? Планирует ли город что-то прирезать к приобретенному ОДЦ участку?
– Мы будем развиваться на участке в 14 га, приобретенном у фирмы «Рудас». Этой территории нам достаточно, и мы не хотели бы увязнуть в комплексном освоении, поставив под угрозу собственные директивные сроки. На недавнем совещании в Смольном говорилось о необходимости плотного и конструктивного взаимодействия с инвесторами, которые осваивают прилегающие территории. Чтобы наши концепции друг друга дополняли, а не конфликтовали.

– А совместные проекты возможны? Например, с яхтенным портом «Геркулес», что по соседству с вами. У Газпрома традиционно сильные детские и спортивные социальные программы…
– Безусловно, возможны. Но нам хотелось бы добавить к уже привычным нашим программам что-то такое, что развивало бы не только тело и волю, но и интеллект. Если дети будут здоровыми, но отвыкшими от книжки, тоже ничего хорошего. Поэтому и говорим про технопарк, про развивающие программы.

Мы заинтересованы в том, чтобы проекты рядом с нами развивались предсказуемо. Не обязательно в граните и мраморе, но цивилизованно.

Насчет «Геркулеса» — двумя руками за. Их функция для нас комплиментарна. Если планы «Геркулеса» по созданию полноценного яхт-клуба и детской спортивной школы реализуемы без нас — прекрасно. Если нет — будем обсуждать.

– Там есть и другие сооружения…
– На нашей территории ничего нет, у нас участок чистый. Это был важный для нас аргумент при принятии решения о покупке. Когда в очередной раз пришли археологи, я попросил передать им: до 70-х годов нашего века здесь было море! Так что о культурном слое, надеюсь, говорить не приходится. На соседних площадках какие-то сооружения есть, по нашим данным это в основном временные постройки.

– Как обстоят дела с инженерией?
– Город, учитывая бурное развитие этого района, протягивает водовод от Горской до Савушкина. И мы за понятную плату подключаемся в 100 метрах от своего участка.

По канализации: в 100 метрах от нас проходит главный коллектор «Водоканала». У нас есть две точки подключения. Что касается электричества, есть Северо-Западная ТЭЦ, которая даст любое количество энергии. А газ нам, скорее всего, и не потребуется.

Каждый будет заниматься своим делом. Кто-то — генерировать электричество, кто-то — тепло, а мы будем строить удобное пространство для работы и жизни и генерировать идеи. И приглашать к себе умных взрослых и потенциально умных детей, чтобы этот процесс был непрерывным.

– Затраты на новый проект будут ниже?
– Безусловно, лахтинский проект будет дешевле. Не только в силу более удобных и разумных инженерных схем. Мы планируем отказаться от подземной части. На Охте, чтобы получить нужное количество машиномест, нам пришлось бы строить четырехуровневую подземную парковку.

И еще нужна была «стена в грунте» для защиты построенного от Невы и от реки Охты. Все это составляло примерно 20% общей стоимости проекта.

– Какие сроки установлены для реализации проекта?
– 2017 год.

Беседовали Анастасия Ясинская и Дмитрий Синочкин

Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 16(651) 2011-04-25, c.8